13万元/平方米低于楼板价入市全国最贵单价地王能否再现拿地时的光辉

每经记者:包晶晶 每经修改:陈梦妤

总地价110亿元、楼板价14.3万元/平方米,开盘均价13万元/平方米,上海“地王之王”历来都不缺论题性。

今日(4月30日)正午12点,备受重视的上海中兴路一号正式开端认筹。

4年前,上海静安区中兴社区(原闸北)N070202单元332-01-A、333-01-A地块推出,净用地面积约3.1万平方米、容积率3.5、计容积率修建面积约11万平方米,起拍价46亿元,招引了18家企业前来竞拍。

要知道,这是其时上海施行招拍挂准则12年来推出的最最最市中心的土地。项目坐落上海市静安区中兴路,多条地铁线盘绕,间隔公民广场和外滩的直线间隔均为3公里,间隔外滩、陆家嘴,车程是半小时左右。

2016年8月17日,融信终究从各路土豪中胜出,以110.1亿元总价、10万元/平方米名义楼板价、14.3万元/平方米可售面积楼板价和139%的溢价率,创下我国土地成交史上最贵单价地王纪录,至今未被逾越。

同年11月,万科以约53.95亿元取得项目49%权益,首要由万科操盘,与融信一起合作开发中兴路项目。

但限价方针之下,面粉贵过面包已成现实,加之老闸北地段商业环境偏弱、教育医疗亦无优势,开发商怎么唱好这台戏?地王的出售能否连续4年前拿地时的火爆?

中兴路一号 每经记者 包晶晶 摄

地王一出 周边二手房立马由750万涨至900万

2016年地王一出,立刻封杀了周边二手房的议价空间,不少房东开端胀大。

“我记得很清楚,2016年这块地刚拍的时分,对面雅宾利有一套95平方米的二手房,挂牌价750万元。地王音讯传出来,房东立刻改口说低于900万元免谈。”邻近的资深中介刘亮提起当年情形依然有些激动,“这地王开盘仍是限价的,否则周围的二手房价格不可思议。”

他口中这套二手房,是马路对面的万科翡翠雅宾利,万科从上置接手后以翡翠系列IP打造的苏州河概念项目,现在小面积段二手房单价根本坐落9万~11万元/平方米区间;而周围的复地新都世界,二手房价格在7.5万~9.5万元/平方米。“8万~10万元单价差不多是这片区域实在(房价)反映了,说实话再贵就很难卖了。”刘亮说。

项目周边二手房挂牌信息 每经记者 包晶晶 摄

确实,中兴路一号将自己定坐落上海母亲河——苏州河以北的苏河湾区,而从地图显现来看,这儿和真实的苏河湾间隔不短,而且并不是内环一切地块都是市中心。“静安地王”、“上海地王之王”等各种嘹亮称谓仍改动不了老闸北规划配套相对落后的现实,而中兴路地块现在在商业配套方面并无特别显着优势,最大的商业综合体就规划在中兴路一号,现在仍在建设中。

但魔都楼市永久充满了魔性,中兴路一号看房人依然川流不息,其中有年轻人,更有一家老小。榜首和平戴维斯上海住所出售部高档董事唐华以为,市中心住所的稀缺性,代表其仍能取得高净值客户的喜爱,将其作为不动产装备的一部分,是在本年经济惨淡的环境下,较安全的投资选择。

中兴路一号配套会所内泳池 每经记者 包晶晶 摄

“前卫规划”遭吐槽 在270度转角落地窗前看老破小

2020年的楼市早已不是当年那个张狂的商场,面粉贵过面包已是不争的现实,怎么唱好“地王之王”这台戏,万科明显下了很大的功夫。

唐华剖析以为,这块土地的开发难度在于楼板价现已10万+,在限价的大布景下,预售证能批多高的价格才干保本?但一起假如价格真的批高了,和市区这么多竞赛项目来比,客户是否认可,也是个两难的问题。“这个项目操作难度是前所未有的。”

所以万科请来了英国瑰宝级修建师查德·罗杰斯,以伦敦海德公园项目、澳洲悉尼项目的超现代规划撑起了中兴路一号最大亮点。伦敦海德公园一号,正是传说中的世界最贵豪宅,最大的一套1858平方米公寓价格超越12亿元。

但商场对这位世界大师的规划,撒播最多、形象也最深的却是——没有阳台。

“嗯,这个楼盘是外国人规划的,太新潮了,没有阳台……”刘亮和几位看房人聊起中兴路一号时表明,关于日子中习惯了洗晒的南边城市,没有阳台实在太不方便了。

对“无阳台规划”无法了解的不止刘亮,在上海本地论坛上有网友发帖,“被出售带去看了一个短片,首要介绍规划师,说规划的都是地标修建,最著名的伦敦海德公园1号。我想人家这个客厅大落地窗规划放在公园周围大约还能够看看公园,现在中兴路1号这个规划看什么呢?整个房型都不像现代我国人的房子”。

《每日经济新闻》记者在屡次实探中发现,除了没有阳台的为难,“双十字”结构尽力打造的全透明围墙也面临着必定为难:地王被旧式公房、私房等为难地合围起来,北面紧邻中兴路,从样板房的270度转角落地玻璃瞭望出去,并不能取得这一规划所预期的“景象”。据置业参谋介绍,榜首批推出229套住所,面积从50平方米~210平方米不等,高区房源能够清楚看到陆家嘴“三件套”,“疏忽你眼前的这些矮房子”。

样板间实景 图片来自:项目材料

唐华向记者指出:“13万元/平方米左右的开盘价,在现在限价的大布景下,现已是偏高了,或许相关部分也现已充沛考虑到项目楼板价高企的条件。但关于开发企业来说,这个价格仍不足以平抑本钱,由于考虑到资金利息和产品开发本钱、营销本钱等,中兴路一号的花费乃至都是高于其他楼盘的。至于后期限价是否能铺开,这是国家方针层面的要求,无法随意猜想,仅仅说就算铺开了限价,产品竞赛力能否留得住客户,也是一个应战。”

10万+豪宅商场继续发力

但上海豪宅商场的数据或许能为中兴路一号带来少许决心。

榜首和平戴维斯计算,在疫情影响下,2020年一季度高端住所商场(即单价高于8万元/平方米)仅有3个项目入市,皆坐落内环内区域。3个入市豪宅项目存案均价均超越10万元,且认筹比皆高于1:0.6。前期火爆的绿洲海珀外滩成为上海首个线上开盘的楼盘,在疫情后商场反弹的推进下认筹率和开盘去化率体现可圈可点。

但唐华也表明,商场供给很快会重回剧烈的竞赛局势。“榜首季度只要2个项目入市,但这仅仅疫情下的特殊情况。到4月底内环入市的项目现已有4个,10万+以上的高端盘有6个(其中有2个坐落内中环)。后续相似高端项目的入市呈井喷之势,尽管并不能果断地说供给仍低于需求,但至少到现在为止,已入市项目的认筹率和开盘去化率都适当不错。”

榜首和平戴维斯计算显现,第二季度开端,上海市中心区域估计有约14个8万元/平方米以上高端项目入市,高端项目间竞赛加重。按详细月份来看,4月入市的高端项目约为2700套,为前期因疫情积压项目被会集开释,且产品竞赛力较强,招引了一大批刚需、改进客户。比较4月大体量的项目入市,5~6月的供给量趋于陡峭,现已知估计推出套数约为399套。

中兴路一号现场 每经记者 包晶晶 摄

每日经济新闻

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