每经记者：包晶晶 每经修改：陈梦妤
总地价110亿元、楼板价14.3万元/平方米，开盘均价13万元/平方米，上海“地王之王”历来都不缺论题性。
今日（4月30日）正午12点，备受重视的上海中兴路一号正式开端认筹。
4年前，上海静安区中兴社区（原闸北）N070202单元332-01-A、333-01-A地块推出，净用地面积约3.1万平方米、容积率3.5、计容积率修建面积约11万平方米，起拍价46亿元，招引了18家企业前来竞拍。
要知道，这是其时上海施行招拍挂准则12年来推出的最最最市中心的土地。项目坐落上海市静安区中兴路，多条地铁线盘绕，间隔公民广场和外滩的直线间隔均为3公里，间隔外滩、陆家嘴，车程是半小时左右。
2016年8月17日，融信终究从各路土豪中胜出，以110.1亿元总价、10万元/平方米名义楼板价、14.3万元/平方米可售面积楼板价和139%的溢价率，创下我国土地成交史上最贵单价地王纪录，至今未被逾越。
同年11月，万科以约53.95亿元取得项目49%权益，首要由万科操盘，与融信一起合作开发中兴路项目。
但限价方针之下，面粉贵过面包已成现实，加之老闸北地段商业环境偏弱、教育医疗亦无优势，开发商怎么唱好这台戏？地王的出售能否连续4年前拿地时的火爆？
中兴路一号 每经记者 包晶晶 摄
地王一出 周边二手房立马由750万涨至900万
2016年地王一出，立刻封杀了周边二手房的议价空间，不少房东开端胀大。
“我记得很清楚，2016年这块地刚拍的时分，对面雅宾利有一套95平方米的二手房，挂牌价750万元。地王音讯传出来，房东立刻改口说低于900万元免谈。”邻近的资深中介刘亮提起当年情形依然有些激动，“这地王开盘仍是限价的，否则周围的二手房价格不可思议。”
他口中这套二手房，是马路对面的万科翡翠雅宾利，万科从上置接手后以翡翠系列IP打造的苏州河概念项目，现在小面积段二手房单价根本坐落9万～11万元/平方米区间；而周围的复地新都世界，二手房价格在7.5万～9.5万元/平方米。“8万～10万元单价差不多是这片区域实在（房价）反映了，说实话再贵就很难卖了。”刘亮说。
项目周边二手房挂牌信息 每经记者 包晶晶 摄
确实，中兴路一号将自己定坐落上海母亲河——苏州河以北的苏河湾区，而从地图显现来看，这儿和真实的苏河湾间隔不短，而且并不是内环一切地块都是市中心。“静安地王”、“上海地王之王”等各种嘹亮称谓仍改动不了老闸北规划配套相对落后的现实，而中兴路地块现在在商业配套方面并无特别显着优势，最大的商业综合体就规划在中兴路一号，现在仍在建设中。
但魔都楼市永久充满了魔性，中兴路一号看房人依然川流不息，其中有年轻人，更有一家老小。榜首和平戴维斯上海住所出售部高档董事唐华以为，市中心住所的稀缺性，代表其仍能取得高净值客户的喜爱，将其作为不动产装备的一部分，是在本年经济惨淡的环境下，较安全的投资选择。
中兴路一号配套会所内泳池 每经记者 包晶晶 摄
“前卫规划”遭吐槽 在270度转角落地窗前看老破小
2020年的楼市早已不是当年那个张狂的商场，面粉贵过面包已是不争的现实，怎么唱好“地王之王”这台戏，万科明显下了很大的功夫。
唐华剖析以为，这块土地的开发难度在于楼板价现已10万+，在限价的大布景下，预售证能批多高的价格才干保本？但一起假如价格真的批高了，和市区这么多竞赛项目来比，客户是否认可，也是个两难的问题。“这个项目操作难度是前所未有的。”
所以万科请来了英国瑰宝级修建师查德·罗杰斯，以伦敦海德公园项目、澳洲悉尼项目的超现代规划撑起了中兴路一号最大亮点。伦敦海德公园一号，正是传说中的世界最贵豪宅，最大的一套1858平方米公寓价格超越12亿元。
但商场对这位世界大师的规划，撒播最多、形象也最深的却是——没有阳台。
“嗯，这个楼盘是外国人规划的，太新潮了，没有阳台……”刘亮和几位看房人聊起中兴路一号时表明，关于日子中习惯了洗晒的南边城市，没有阳台实在太不方便了。
对“无阳台规划”无法了解的不止刘亮，在上海本地论坛上有网友发帖，“被出售带去看了一个短片，首要介绍规划师，说规划的都是地标修建，最著名的伦敦海德公园1号。我想人家这个客厅大落地窗规划放在公园周围大约还能够看看公园，现在中兴路1号这个规划看什么呢？整个房型都不像现代我国人的房子”。
《每日经济新闻》记者在屡次实探中发现，除了没有阳台的为难，“双十字”结构尽力打造的全透明围墙也面临着必定为难：地王被旧式公房、私房等为难地合围起来，北面紧邻中兴路，从样板房的270度转角落地玻璃瞭望出去，并不能取得这一规划所预期的“景象”。据置业参谋介绍，榜首批推出229套住所，面积从50平方米～210平方米不等，高区房源能够清楚看到陆家嘴“三件套”，“疏忽你眼前的这些矮房子”。
样板间实景 图片来自：项目材料
唐华向记者指出：“13万元/平方米左右的开盘价，在现在限价的大布景下，现已是偏高了，或许相关部分也现已充沛考虑到项目楼板价高企的条件。但关于开发企业来说，这个价格仍不足以平抑本钱，由于考虑到资金利息和产品开发本钱、营销本钱等，中兴路一号的花费乃至都是高于其他楼盘的。至于后期限价是否能铺开，这是国家方针层面的要求，无法随意猜想，仅仅说就算铺开了限价，产品竞赛力能否留得住客户，也是一个应战。”
10万+豪宅商场继续发力
但上海豪宅商场的数据或许能为中兴路一号带来少许决心。
榜首和平戴维斯计算，在疫情影响下，2020年一季度高端住所商场（即单价高于8万元/平方米）仅有3个项目入市，皆坐落内环内区域。3个入市豪宅项目存案均价均超越10万元，且认筹比皆高于1:0.6。前期火爆的绿洲海珀外滩成为上海首个线上开盘的楼盘，在疫情后商场反弹的推进下认筹率和开盘去化率体现可圈可点。
但唐华也表明，商场供给很快会重回剧烈的竞赛局势。“榜首季度只要2个项目入市，但这仅仅疫情下的特殊情况。到4月底内环入市的项目现已有4个，10万+以上的高端盘有6个（其中有2个坐落内中环）。后续相似高端项目的入市呈井喷之势，尽管并不能果断地说供给仍低于需求，但至少到现在为止，已入市项目的认筹率和开盘去化率都适当不错。”
榜首和平戴维斯计算显现，第二季度开端，上海市中心区域估计有约14个8万元/平方米以上高端项目入市，高端项目间竞赛加重。按详细月份来看，4月入市的高端项目约为2700套，为前期因疫情积压项目被会集开释，且产品竞赛力较强，招引了一大批刚需、改进客户。比较4月大体量的项目入市，5～6月的供给量趋于陡峭，现已知估计推出套数约为399套。
中兴路一号现场 每经记者 包晶晶 摄
每日经济新闻
