文丨子木
最近商场上关于房价的声响，十分喧闹。
一部分人说跟着疫情完毕，之前积压的购房需求会快速开释，楼市在加快回暖；另一部分人说，疫情对实体经济的冲击严峻，关门的关门，赋闲的赋闲，咱们哪儿还有钱买房，楼市危在旦夕。
咱们各不相谋，站在自己的态度，拼命搏击与自己相反的观念，火药味十足，似乎有不共戴天之仇。
但是，现实这东西永久都不或许站在任何一方。楼市怎么走，它和你所在城市的购买力、土地供给、调控方针、媒体言论等要素休戚相关。
至于现实是什么？
我昨日特别从贝壳研讨院老朋友那要了一份刚出炉的陈述。陈述有2万多字，包含房地产一二三级商场，收集的是线下实在买卖数据，客观独立第三方，根本从各个维度把工作交待理解了。
下面我把最首要的信息挑选出来，为咱们解读，让你知道你的城市究竟有没有在回暖。
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咱们先以“季度”为单位，研讨2020年第一季度新房商场的状况，采的是我国66个首要城市。
多个方面数据闪现，2020年第一季度，66座大中城市，整体成交面积为4247万㎡，成交套数为37万套，累计同比别离下滑了25.6%、28.0%。
这一数据，为近几年来稀有最低值，可见疫情影响之大。
其间，一线城市成交套数同比下滑38.4%，二线城市成交套数同比下滑29.7%，三四线城市同比下滑11.0%。
一二线下滑的力度要远超于三四线。这时候有人问了，是三四线城市的楼市比人口会集、经济强的一二线更有耐性吗？
否也。
首先是疫情影响的成果不同。疫情期间，一二线由于人口会集，对疫情的把控力度更高，新房售楼处关闭的时刻也要更长一些。其次是商场买卖结构不同，一二线楼市首要以二手房为主，三四线首要以新房为主，成交趋势无法做横向比照。
接下来咱们看最重要的信息，第一季度，各城市新房成交同比跌落的起伏。这个数据是很有价值的。
新房成交下滑起伏越大，阐明什么呢？
我举个比如你就理解了。假定A城市和B城市受疫情影响是相同的，假如A城市一季度新房出售腰斩，B城市新房出售不降反升，那就阐明A城市的刚需购买力，显着弱于B城市，B城市接下来的行情会加快回暖。
从这个表单咱们咱们能够看出，武汉受疫情影响严峻，新房无人问津出售惨烈，第一季度下滑起伏高达62%。
但武汉之外，你会发现泉州、南昌、嘉兴、长春、温州等城市的新房出售也极端惨烈，从旁边面反映出居民购买力疲软。
而南京、杭州、厦门、姑苏、成都、青岛则表现出微弱的楼市耐性。
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接下来咱们以月为单位来研讨楼市趋势，数据采样为我国18个首要城市的二手房商场。
（ 链家要点18城包含：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。）
在楼市中，二手房成交比新房更能反映楼市的实在状况。
多个方面数据闪现，受疫情与小区关闭影响，2020年第一季度成交量环比削减39.2%，同比削减44.6%，当时季度成交量为近五年季度成交最低水平。
但跟着全国疫情防控局势安稳，3月商场成交快速修正，要点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增加41.8%，现在成交量已康复至上一年3月水平的63%，商场出现显着的“V”形走势。
这次楼市复苏有三个特色。
第一个特色便是三大城市群主力带动，长三角最强，大湾区和华夏中心城市次之，京津冀最弱。从旁边面反映了，楼市购买力和城市群的归纳实力，经济、人口流入呈正相关。
上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量现已显着超越疫情前的12月的水平，现在现已康复至上一年三月小阳春水平的75%。
其间上海是这次疫情之后，四大一线城市中，楼市反弹力度最大的，契合我上一年的估测。由于在上一年年末，上海方针、信贷见底，再加上几年调控下积压的刚需购买力在开释，上海成交现已在走高，第二年必定迎来量价齐涨的局势。
南京由于教育资源拔尖，并且本年实行了公民同招方针，5月之前落户才干入学，所以此阶段南京的学区房反常炽热。这很简单激起南京的购房心情，传导至非学区房商场。
中西部区域（代表城市为成都、合肥、重庆）与大湾区（代表城市为广州、深圳），3月份的成交量现已挨近疫情前的12月水平。中西部区域中，成都的成交量康复速度显着快于其他城市。
成都这座城市我十分喜爱，在这次疫情中，也表现出很强的城市管理能力。城市刚需购买力强，大概率会成为这波行情反弹中二线城市的首领。
大湾区中广州的成交量康复速度快于深圳，其间深圳由于上一年商场炒作太火，需求一段时刻的回调冷却。而京津冀中，只要北京在复苏，其他城市仍然处于冷淡期。
当然环京楼市最近一段时刻也在回暖，其间北三县由于“和通州统一规划”的方针利好，新房商场比较炽热，过几天我再写一份查询陈述给咱们。
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最近一段时刻，受疫情影响，经济受挫，本钱对楼市大部分都处于看空状况。
但反过来想，当本钱看空，炒房客回绝进场时，才干实在反映出一个城市房价的支撑力，和这个城市究竟有多少刚性购房需求。
拿北京举例，3月份最快复苏的不是中心城区，反而是亦庄开发区、门头沟、大兴、石景山等刚需房源会集的区域，现在这些区域的二手房成交量现已康复至上一年3月小阳春成交50%以上的水平了。并且最近一段时刻，北京450万以下房子的成交量显着提高了。
所以，必定要重视你所在城市3-5月的楼市行情，它能反映出你所在城市在这轮大周期后，实在的购买力。
那么接下来，楼市快速复苏的城市，行情空间会很大，房价大概率会上涨。而那些默默无闻，没什么动态的城市，鄙人半年会面对窘境，绷不住的房价必定会有必定起伏的跌落。
假如文中没有你所在城市的数据，不要着急，主张你去楼下的二手中介店肆和新盘售楼处，调查人流量，这才是实在的行情。当然不要去那些限竞房楼盘，博彩式购房不能反映实在状况。
现在的我国楼市现已不能和曩昔几年比较。强者恒强，弱者恒弱的分解格式会加快推演，咱们拼的都是真本事。
前几天我去了一个西部省会城市就事，感慨万千。
街头巷尾矗着好几处烂尾楼盘，开发商跑路，当地财力有限无法处理，维权者只能戴着口罩拉横幅讨说法。这便是大棚改大基建盈利后，房价坏处的闪现。
疫情之后，实在相貌才刚刚显现。
