最近关于深圳扩容的呼声很高，在前几篇文章我们详细分析了东莞的凤岗、惠州的惠阳，今天，来看看另外一个有可能被扩容到的地方——惠州大亚湾。
PART.1
大亚湾楼市到底是高看了还是低估了？
前两天，有粉丝在群里问，想要全款购入一套大亚湾锦绣一号有什么建议。这位粉丝不是第一个考虑买入大亚湾的，当然也不会是最后一个。
来源：湾区壹地产粉丝群
多个方面数据显示，自2014年至2018年，大亚湾的成交量起伏不定。但整体来看，成交量是一直往上走的。
从2019年惠州各区的住宅成交数据来看，大亚湾网签34854套，夺得全市成交冠军。
在成交均价上，大亚湾也以13527元/㎡的成交均价，成为全市最高！
能够准确的看出，在去年一年，大亚湾成为了惠州最火的一个区。
来源：乐有家
来源：惠州合纵联行
再看今年数据，据不完全统计，2020年惠州全市预计供应住宅约188474套，供应面积约1971.7万㎡。其中，大亚湾区预计供应51891套，约531.2万㎡，套数和面积位居全市首位。
来源：惠州合纵联行
另外，2020年惠湾地区预计将会全新入市的住宅楼盘项目共有75个。其中，惠阳25个，大亚湾50个，是惠阳的两倍。
并且在大亚湾这50个即将入市的新盘中，总建面高于10万㎡的就有22个，而高于30万㎡总建面的大型项目就多达8个！
其中，已进入施工模式、总建面达450万㎡的合生时代城整体项目，可能将是比肩龙光城的“巨无霸”！
由此看来，2020年，大亚湾仍旧是惠州的“新盘大户”！
来源：咚咚找房
从这些数据也能够准确的看出，慢慢的变多的人在看好大亚湾，再加上最近深圳扩容的呼声慢慢的升高，许多人将目光逐渐转向大亚湾。
但是，上车大亚湾，就真的能赚吗？还是血泪教训？
PART.2
买入大亚湾
是“光明”还是坑？
通过对部分网友的看法进行梳理，发现对买入大亚湾的观点持有相反两个不同的态度。
有部分网友认为大亚湾的房子很适合居住：
同时也有人说，在惠州买房谁买谁后悔：
来源：湾区粉丝群
来源：湾区粉丝群
总结成一句话：有赚有赔，刚需居住可考虑，但投资需谨慎！
下面以两个例子来简单说一说。
正方：与深圳存在较大的房价差，刚需可上车。
有个亲戚，2013年在位于大亚湾的龙光城，入手了一套110平左右的，当时5000元/平。
在买完第二年，她妹妹也买了同小区一套80平的，当时5600元/平，与一年前5000元/平的单价相比，涨幅并不大。 去年7月，她又买了一套90平的，当时单价1.6万/平，已经破万了。这样一算，6年下来涨了220%，涨幅还是很可观的。 当时问她为什么对大亚湾那么青睐，她说，深圳房价对于在深圳打拼的大多数人并不友好，相反，大亚湾是踮起脚就能够得着的。
VS
反方：不值得买！新房太多，二手房中介不愿推。
今日头条上一个名为“小为生活日记”的博主，分享了一个在大亚湾买房的案例。
图源今日头条视频截图 博主：小为生活日记
据博主介绍，这位朋友在深圳石岩上班，2016年5月份在大亚湾买了一套113平的房子，房价1.5万/平。
然而，由于大亚湾最近几年房价比较平稳，这位朋友买的楼盘在卖的新房也才1.4万/平左右，二手房挂牌价格更是只有1.1万/平左右。
去年3月份，他朋友把房子以1.1万/平（总价124万，比买的时候低了45万）的价格挂了出去，直到去年8月份，才有一个人看房，而截止博主发视频，已经有将近一年的时间没人再咨询。
从上面的两个案例能够正常的看到，在买入大亚湾的人中，有人欢喜有人忧，这很大部分原因是因为许多人对大亚湾的认识并不是很精准。
PART.3
有些优势同时也是劣势
那么该如何看待大亚湾楼市？
一句话概括，发展前途虽然值得期待，但想短期有回报较难。
首先，必须得承认，最近几年购入大亚湾的深圳客占比不小。除了自带临深的光环外，很大程度上，交通建设的加速对大亚湾的发展也加持不少。
拿南坪快速三期来说，目前已全线开通。通车后，从大亚湾1小时通达龙华、福田、南山等地。
来源：深圳交委
另外，建设中的深圳地铁16号线，起于深圳的龙岗，按照规划，将直接延伸到大亚湾塘横片区，和惠州地铁一号线换乘可到惠州南站。
来源：深圳市轨道交通
现阶段看，16号线最后一站田心站，距大亚湾只有1.7公里左右（百度地图测距）。线路一旦开通，将深圳龙岗、坪山区与大亚湾直接相连，会将大大缩短大亚湾来往深圳的时间，基本上能实现1小时左右的通勤距离。
这个时间成本对于多数人来说，相信都是欣然接受的。毕竟许多住在宝安龙华，但在南山福田上班的，每天的地铁公交通勤也要一两个小时。 不仅如此，根据惠州市交通运输局官网显示，深汕第二高速线路已初步确定。西起深圳坪山，途径惠州大亚湾、惠东，东至深汕合作区。
除了这些，还有深汕高速，从坑梓出口到大亚湾约5公里。据了解，深大城际线（33号线）也将在今年开工建设。
深大城际线路线规划图 一般来说，交通轨道建设隐藏着人口流动的方向，一旦这些全部建设全部奔现，大亚湾的入住率定能快速上升。
其次，大亚湾的所处位置让它拥有了最稀缺的海景资源。
大亚湾与巽寮湾、亚婆角、双月湾等海岸度假核心点，共同组成了环大亚湾新区，海岸线长达约223.6公里。
从地图上能够正常的看到，大亚湾的海景线刚好与大鹏海景线相连。 在这点上，如果大亚湾纳入深圳，将会实现海岸线联动开发。
除了区位和交通外，大亚湾的地价便宜，也有许多土地可供开发，可提供更大的产业高质量发展空间，这一点已经吸引了比亚迪等众多深圳企业外迁设厂。
但是，有些优势，需要辩证看待；而有些优势，同时也是劣势。
虽然交通建设在逐步加快，但落地需要一定的时间。对于大多数人来说，地铁是最日常的出行方式，而连接到大亚湾的16号线，最早也要2023年通车。也就是说，最少还有三年。
此外，由于大亚湾地多人少，导致在房产方面供过于求。对于有需求的大多数人来说更愿意买新房，这样一来，二手房就没什么人买了。
来源：咚咚找房
从过去一年的住宅库存量能够正常的看到，惠州市住宅存量141012套，同比增长约23%。
如果以近两年约近消化129.3万㎡计算，惠州市库存量需要11.7个月才能消化完，高于9个月的“供需平衡”标准线。其中，大亚湾的存量面积更是位居惠州市首位。
也就是说，目前大亚湾的房产市场不缺新房，在这样的情况下，再想通过转手房源来赚一笔，这种做法并不是很明智。
PART.4
坪山首付=大亚湾全款
投资客怎么办？
就目前来说，对于够不上深圳房价的刚需，在大亚湾买来自住还是比较好的。
一方面，商业、交通等各方面的配套设施在不断完善；另一方面，房价与深圳相比，存在比较大的优势。
房价价差是一个对于一线城市购房者永远绕不过的话题，深圳中心区的房价就不用说了，就连深圳二手房房价最低的坪山已经都3.5万+，而仅仅与它一路之隔的大亚湾，还是只有1.1万左右。
来源：链家网
相差三倍的差距，却也是大多数人难以企及的高度。
简单计算一下，在大亚湾买一套房大概需要多少钱？我们以一套90平的房子来算，均价1.1万/平，总价就是99万，三成首付的话，就是29.7万，还不到30万。
同样90平的房，如果是在坪山区的话，按3.5万/平的均价来算，总价就是315万，首付94.5万。
这样一对比，就算是买深圳房价最低的坪山区，一个首付就差不多可以付完大亚湾一套房的全款了，那就更不用说深圳中心区的了，这样的数字不得不让许多刚需为之心动。
但是鉴于大亚湾最近几年房价比较稳定，新房较多，相比二手房更多的人愿意买新房，所以对于想入手的纯投资客来说，可能要谨慎一些。
当然，如果哪天大亚湾真的被扩容到深圳，那就完全另说了。
