3月5日，北京房地产中介职业协会发布疫情防控期间防备和化解住宅租借职业胶葛指引。指引着重，新冠肺炎疫情归于突发公共卫生事件，为了保护大众健康采纳的相应疫情防控方法，在法令上可构成不可抗力或方法改变。但在详细住宅租借合同联系中，应结合合赞同图、受疫情影响程度、因果联系等要素，归纳判别适用不可抗力仍是方法改变，并依照公正准则确认各方职责。此外，如果是在租借当事人推迟实行后发作不可抗力的（如疫情前敷衍租金未付出的），不能因而主张免责。
以下为指引全文：
为防备和化解新冠肺炎疫情防控期间住宅租借职业对立胶葛，保护大众合法权益，安稳市场秩序，依据有关法令和法规和政策规则，北京房地产中介职业协会制定本指引。
一、住宅租借履约胶葛
（一）危险提示
疫情期间，各地多采纳不同程度的社区、交通管控，以及相关人员阻隔或居家调查等方法，致使部分承租人无法正常寓居租借房子、租期届满物业交割和搬迁不方便、租借中介企业运营困难等问题，或许引发履约胶葛。首要表现：
1、租借中介企业未经租借人赞同延付或拒付租金。
2、续租环节租借中介企业单独面上涨租金。
3、退租环节暂时无法处理物业交割手续或搬迁腾房。
4、保洁、修理等服务胶葛。
5、因履约胶葛，租借当事人采纳驱离租户、集合捣乱等不妥方法非理性维权的危险。
（二）相关法令和政策规则
《中华人民共和国民法总则》榜首百八十条规则：“因不可抗力不能实行民事职责的，不承当民事职责，法令还有规则的，依照其规则。不可抗力是指不能预见、不能防止且不能克服的客观情况。”
《中华人民共和国合同法》榜首百一十七条榜首款规则：“因不可抗力不能实行合同的，依据不可抗力的影响，部分或许悉数革除职责，但法令还有规则的在外。当事人推迟实行后发作不可抗力的，不能革除职责。”榜首百一十八条规则：“当事人一方因不可抗力不能实行合同的，应当及时告诉对方，以减轻或许给对方形成的丢失，并应当在合理期限内供给证明。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说（二）》第二十六条规则：“合同建立今后客观情况发作了当事人在缔结合一起无法预见的、非不可抗力形成的不归于商业危险的严重改变，持续实行合同关于一方当事人显着不公正或许不能实现合赞同图，当事人恳求人民法院改变或许免除合同的，人民法院应当依据公正准则，并结合案子实在的情况确认是否改变或免除。”
依据以上法令规则，新冠肺炎疫情归于突发公共卫生事件，为了保护大众健康采纳的相应疫情防控方法，在法令上可构成不可抗力或方法改变。但在详细住宅租借合同联系中，应结合合赞同图、受疫情影响程度、因果联系等要素，归纳判别适用不可抗力仍是方法改变，并依照公正准则确认各方职责。此外，如果是在租借当事人推迟实行后发作不可抗力的（如疫情前敷衍租金未付出的），不能因而主张免责。
（三）防备化解主张
1、租借人、承租人、租借中介企业因受疫情影响，的确不能持续实行合同的，要及时告诉对方，以减轻或许形成的丢失，并在合理期限内供给相关证明资料。
2、租借中介企业应本着相等自愿和诚笃信用准则，与租借人洽谈疫情防控期间租金减免、推迟付出、延伸空置期等问题，尽最大努力争夺租借人了解，防止单独面拒付租金。
3、租借当事人应提早就续租租金调整等问题进行交流，防止因单个短期续租事务调高租金，引发误读和炒作。
4、租期届满，租借当事人尽量选用无触摸方法来进行物业交割、资金结算；承租人暂时无法搬迁腾房的，租借中介企业或租借人应给予合理宽期限限。
5、租借中介企业应合理调度房子管家、修理、保洁等一线服务人员，就是否需求上门服务、上门服务时间等问题与承租人充沛交流，做好入户作业防护方法。
6、租借中介企业应仔细整理完善客户答复口径，加强客服人员培训，留意情绪口气，防止简略粗犷。
7、租借当事人应经过合法途径理性保护本身权益，优先经过洽谈处理胶葛；洽谈不成再经过诉讼等途径维权，并留意搜集和保存相关依据，不赶人、不聚众，不使用暴力维权。
二、劳作联系胶葛
（一）危险提示
受疫情及防控方法影响，部分租借中介企业无法正常复工运营、短期现金流吃紧、职工返京后有必要进行阻隔或居家调查，或许引发劳作联系胶葛。首要表现为：
1、职工无法正常到岗上班。
2、租借中介企业不能准时付出职工薪酬。
3、租借中介企业在疫情期间单独免除劳作联系。
（二）相关法令和政策规则
《中华人民共和国盛行症防治法》第四十一条第二款规则：“在阻隔期间，施行阻隔方法的人民政府应当对被阻隔人员供给日子保证；被阻隔人员有作业单位的，所在单位不得中止付出其阻隔期间的作业酬劳。”
《中华人民共和国劳作合同法》第八十五条规则：“用人单位有下列景象之一的，由劳作行政部分责令期限付出劳作酬劳、加班费或许经济补偿；劳作酬劳低于当地最低薪酬规范的，应当付出其差额部分；逾期不付出的，责令用人单位按敷衍金额百分之五十以上百分之一百以下的规范向劳作者加付赔偿金：（一）未依照劳作合同的约好或许国家规则及时足额付出劳作者酬劳的……”
《人力资源社会保证部作业厅关于妥善处理新式冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳作联系问题的告诉》（人社厅明电[2020]5号）榜首条规则：“对新式冠状病毒感染的肺炎患者、疑似患者、密切触摸者在其阻隔医治期间或医学调查期间以及因政府施行阻隔方法或采纳其他紧急方法导致不能供给正常劳作的企业职工，企业应当付出职工在此期间的作业酬劳，并不得依据劳作合同法第四十条、四十一条与职工免除劳作合同。”第二条规则：“企业因受疫情影响导致生产运营困难的，能够终究靠与职工洽谈一致采纳调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方法安稳作业岗位，尽量不裁人或许少裁人。契合条件的企业，可按规则享用稳岗补助。企业罢工停产在一个薪酬付出周期内的，企业应按劳作合同规则的规范付出职工薪酬。超越一个薪酬付出周期的，若职工供给了正常劳作，企业付出给职工的薪酬不得低于当地最低薪酬规范。职工没有供给正常劳作的，企业应当发放日子费，日子费规范按各省、自治区、直辖市规则的方法履行。”
据此，关于新式冠状病毒感染的患者、疑似患者、密切触摸者，在其阻隔医治期间或医学调查期间，以及因政府部分施行阻隔方法或许采纳其他紧急方法不能供给正常劳作的职工，租借中介企业不得单独面与职工免除劳作联系，且不得中止付出职工在此期间的作业劳作酬劳。但职工存在严重差错或许两边洽谈一致的，能够免除劳作联系。
（三）防备化解主张
1、租借中介企业应依据岗位特色，灵敏采纳居家作业、互联网作业等方法有序推动复工。
2、租借中介企业应当组织专人加强职工心思引导和日子帮扶。
3、对因疫情未及时复工的职工，租借中介企业应按劳作合同约好的规范付出职工薪酬；超越一个薪酬付出周期的能够按有关法令法规付出薪酬或发放日子费。
4、受疫情影响运营困难的租借中介企业，可经过与职工洽谈采纳调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方法，安稳作业岗位，尽量不裁人或少裁人。
三、企业履行疫情防控方法危险
（一）危险提示
疫情期间，因对外来人员进入社区进行约束，租借中介企业实地带看、收房存在“进门难”问题，如处理不妥阻碍或许拒绝履行防控方法，或许面对行政处分乃至承当刑事职责。此外，单个企业或许因麻痹大意等存在履行防控方法不到位的危险。
（二）相关法令和政策规则
《中华人民共和国治安管理处分法》第五十规则：“有下列行为之一的，处正告或许二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，能够并处五百元以下罚款：（一）拒不履行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决议、指令的……”
《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规则：“单位或许个人违背本法规则，不服从所在地人民政府及其有关部分发布的决议、指令或许不合作其依法采纳的方法，构成违背治安管理行为的，由公安机关依法给予处分。”
《中华人民共和国盛行症防治法施行方法》第七十条规则：“有下列行为之一的单位和个人，县级以上政府卫生行政部分报请同级政府赞同，对单位予以通报批评；对主管人员和直接职责人员由所在单位或许上级机关给予行政处分。（一）盛行症爆发、盛行时，阻碍或许拒绝履行政府采纳紧急方法的；（二）盛行症爆发、盛行时，医疗保健人员、卫生防疫人员拒绝履行各级政府卫生行政部分集结其参与操控疫情的决议的；（三）对操控盛行症爆发、盛行负有职责的部分拒绝履行政府有关操控疫情决议的；（四）无故阻挠和阻拦依法履行处理疫情使命的车辆和人员的。”
依据《北京市人民政府关于进一步明确职责加强新式冠状病毒感染的肺炎防备操控作业的告诉》《北京市人民政府作业厅关于履行“四方职责”进一步加强要点人群、场所和单位新式冠状病毒感染的肺炎防控作业的告诉》《北京市新式冠状病毒感染的肺炎疫情社区（村）防控作业方案（试行）》《北京市住宅和城乡建设委员为关于加强本市租借中介职业疫情防控的告诉》等要求，各租借中介企业展开的疫情防控作业要归入社区（村）防控系统，严厉履行社区防控要求，合作社区摸排来往人员情况，并供给租借房子和承租人动态信息等。
（三）防备方法主张
1、租借中介企业应完善线上服务，多引导客户经过VR、视频等方法看房；确需实地带看的，应征得社区赞同。
2、对租借人确有托付租借志愿的，租借中介企业可先经过视频等方法检查房子情况，评价收房价格，与租借人洽谈起租期和空置期等事宜，物业交割、装饰改造等事务待疫情完毕后有序展开。
3、租借中介企业要时间紧绷疫情防控之弦，充沛认清形势，依据疫情防控要求，调整完善内部管理制度、事务流程，坚决合作社区做好各项防控作业。
北京房地产中介职业协会
2020年3月5日
