作者：廖海彬
纵观2019年，因为房地产职业融资端继续收紧，中小规划房企面对融资窘境。迫于融本钱钱高、融资期限短的杂乱局势，多家房企赴港上市。大唐集团控股有限公司（下称“大唐地产”）也是其间之一。
2019年11月29日，大唐地产向港交所提交了上市招股书。据悉，早在2008年受金融危机影响，大唐地产上市方案停滞的一起还面对着资金链断裂，随后于2009年被福信集团收买。现在，大唐地产再提上市，而上市融资或成其“救命稻草”。
杠杆驱动
招股书显现，大唐地产归于综合性物业开发商，开发的物业类型为住所及商业物业。关于征集资金的用处，大唐地产列举了三类，分别为：用于现有项目的资金需求，包含物业开发项目的修建本钱；用于归还部分银行告贷；以及用于一般事务运营及运营资金。
多个方面数据显现，大唐地产反映杠杆水平的两大方针在近三年出现下滑趋势，但仍处于职业高位。由图1可知，2016年底-2018年底大唐地产调整后的资产负债率分别为97.15%、96.50%、92.86%，出现继续下滑趋势。到2019年6月30日，该方针为87.89%。
该方针的下滑首要归功于预收账款的大幅添加。招股书显现，大唐地产于2016年底-2018年底的预收账款分别为54.80亿元、79.08亿元、114.78亿元，相应地其在2017年、2018年的同比增速分别为44.31%、45.14%。到2019年6月末，其预收账款为146.57亿元，较年头添加27.70%。
因为预收账款大幅添加，大唐地产的经营活动现金流量也于2018年由负转正。多个方面数据显现，其于2016年-2018年经营活动现金流量分别为-13.17亿元、-12.41亿元、20.53亿元，于2019年上半年完成经营活动所得现金净额为29.50亿元。
相同，受预收账款大幅添加的影响，营运才能的方针均出现下滑趋势。由图2可知，其于2017年-1H2019年的“存货/均匀预收账款”分别为2.66、2.25、1.68，标明其存货的去化压力在减小。
不过，大唐地产的预收账款并没有很快结转为经营收入，其预收账款周转率从2017年的0.60下滑至2018年的0.57，降幅为5%。
相较于调整后的资产负债率，大唐地产的净负债率下滑起伏较大。多个方面数据显现，2016年底-2018年底大唐地产的净负债率分别为1085.31%、1087.86%、408.81%。到2019年6月30日，该方针为185.57%，较年头下滑223.24个百分点。外界人士指出，大唐地产的净负债率在短期内快速下滑，是为上市做准备的。
别的，2016年底-2018年底大唐地产的货币资金分别为12.51亿元、21.03亿元、27.15亿元。到2019年6月末，其货币资金为33.47亿元，较年头添加23.28%。其于2016年底-2018年底的股东权益分别为3.87亿元、6.47亿元、14.05亿元，到2019年6月末股东权益为22.91亿元，较年头添加63.06%。
长时间偿债才能较弱
从全体数据来看，大唐地产的短期及长时间偿债才能并不达观。其间，反映其短期偿债才能的两大方针全体来看有所添加，反映长时间偿债才能的方针全体来看有所下滑。
2016年底-2018年底大唐地产调整后的速动比率分别为0.65、0.52、0.48。到2019年6月30日，该方针为0.78，较年头添加62.50%；调整后的现金比率分别为0.07、0.15、0.15。到2019年6月30日，该方针为0.20，较年头添加33.33%。
此外，经过反映长时间偿债才能的方针“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”可知，大唐地产该项方针由2016年底的0.41添加至2017年底的峰值0.52，尔后开端继续下滑。到2019年6月30日，该方针为0.39，较年头下滑18.75%，长时间偿债才能削弱。
虽然偿债才能较差，但大唐地产仍在提交上市材料前夕大幅拿地。招股书显现，大唐地产自2019年6月30日至最终实践可行日期，其获得16幅地块。其间14幅地块经过公开招标、拍卖或挂牌出让流程获得，总地盘面积为81.89万平方米，总价值约为40.20亿元。另2幅地块经过收买持有或有权持有该项目土地使用权的公司股权，共同开发这2幅总地盘面积为18.25万平方米的地块。
别的，招股书还显现，到2019年9月30日，大唐地产没有归还的信任融资金钱总额占其告贷总额的33.8%，其列出共有11笔信任融资组织，本金结余总额到达24.99亿元，较6月末添加15.29%。经剖析，这11笔信任融资的年利率介于8.8%-14%之间，都以项目公司的股权作为典当，共有5笔融资组织显现典当项目公司的悉数股份，并于2020年9月末之前到期的共有13.71亿元，占比到达54.86%。
在降负债的一起，大唐地产的融本钱钱开端有所下降。图4显现，其于2016年-2018年承认的本钱化及费用化融本钱钱分别为3.78亿元、8.32亿元、8.67亿元。而2019年上半年承认融本钱钱3.51亿元，较2018年同期下滑23.03%。
得益于利率相对较低的银行贷款添加及利率相对较高的信任融资组织削减，大唐地产银行及其他告贷的加权均匀利率全体有所削减。多个方面数据显现，其于2016年底-2018年底的加权均匀实践利率分别为9.47%、8.76%、8.99%。到2019年6月30日，该方针为8.25%，较年头下降0.74个百分点。
其间，大唐地产于2016年底-1H2019年底其银行告贷的加权均匀利率分别为7.12%、5.78%、6.76%、6.88%，全体有所削减；其他告贷的加权均匀利率分别为11.06%、9.50%、9.53%、9.66%，全体也有所削减。
事务布局过于单一
由图5可知，2016年-2018年大唐地产完成合约出售金额分别为86.1亿元、144.7亿元、308.6亿元，相应地在2017年、2018年的同比增速分别为68.06%、113.27%，增幅进一步扩展。
规范排名注意到，虽然现在大唐地产已将事务扩展至海西、北部湾、京津冀以及长江中游四大经济区，算计14个城市，但其出售成绩却较为会集。从其发布的出售物业收益组成状况去看，大唐地产的物业出售首要会集在福建漳州、广西南宁、天津等三个城市。
多个方面数据显现，2016年-2018年大唐地产于这三个区域承认的出售物业收益占比分别为76.0%、98.9%、98.9%，出售成绩高度会集。到2019年9月30日，大唐地产的土地储备也首要会集在这三个区域。经计算，其于广西南宁、天津、福建漳州三地的土地储备占比分别为39.7%、16.7%、10.6%，三地算计占比到达67%。因为大唐地产的事务会集度过高，致使布局不均衡，简单诱发较高的区域危险。
2016年大唐地产的出售物业收入与供给修建服务收入占比对半开，然后开端大力发展物业出售，导致其供给修建服务收入占比继续下滑。
由图6可知，大唐地产于2016年-2018年承认的出售物业收入分别为11.44亿元、34.03亿元、52.31亿元，占经营收入的比重分别为55.1%、84.7%、95.2%，出现继续添加趋势；承认的供给修建服务收入分别为8.78亿元、5.35亿元、2.04亿元，占经营收入的比重分别为42.3%、13.3%、3.7%，出现继续下滑趋势。
招股书显现，供给修建服务首要指大唐地产为多个地方政府制作安顿房。而关于近些年该项事务收益全面削减，首要因为于2016年及2017年其供给修建服务的三个南宁安顿房项目大部分竣工（即南宁大唐盛世一期和二期、龙岗大唐世家及龙岗大唐果）。而南宁五象大唐果及南宁大唐天悦安顿房项目于2018年及2019年开工，而且规划也较小。
多个方面数据显现，大唐地产供给修建服务事务的毛利率一直维持在5.0%。而出售物业的毛利率于2016年-2018年分别为26.8%、26.3%、28.3%，全体有所添加。
另于2019年上半年出售物业的毛利率为37.8%，较去年同期添加高达22.2个百分点，首要是因为2019年上半年于漳州及天津交给物业均匀价格相对较高的漳州大唐形象及唐雅苑项目所造成的。
受首要事务的影响，大唐地产一切事务的全体毛利率出现继续添加趋势。图7显现，大唐地产于2016年-2018年其毛利率分别为18.42%、24.04%、27.75%，于2019年上半年毛利率为37.45%，较2018年同期添加21.55个百分点。
据悉，大唐地产于2018年提出在未来三年冲击500亿元的出售方针，而在2019年其将方针上升至三年冲千亿元。据克而瑞显现，2019年大唐地产的全口径出售额为339.5亿元，同比添加仅为10.01%，增速大幅下滑，显现三年冲千亿方针愈加无能为力。
