中房报记者 付珊珊 | 上海报导
3880亿元关于任何一家中型房企来说都是一个不错的规划数字，但关于曾进入三甲阵营的房企绿洲控股来说却略显为难。
1月7日晚间，绿洲控股（股票代码600606，以下简称“绿洲控股”）发表了2019年度成绩快报。多个方面数据显现，2019年全年，绿洲控股完结经营总收入4225亿元，同比增加21%；完结利润总额305亿元，同比增加26%；完结归属上市公司股东的净利润149亿元，同比增加31%。
从房地产出售数据上看，2019年全年，绿洲控股完结合同出售金额3880.42亿元，同比仅增0.1%，相较于2018年26%的出售增速而言，增加速度显着放缓。
“上一年企业的外部压力都很大。”在1月9日举办的绿洲2019年成绩沟通会上，绿洲控股董事长、总裁张玉良直言2019年出售体现“跟等待仍是有间隔的”，一起其也表明，这些间隔背面与商场原因密切相关。
“关于绿洲控股来说，2019年的成绩体现只能用不行完美来描述。”58安居客研究院首席分析师张波表明。
2019年关于房企来说是一个并不友爱的年份。但以碧桂园、万科、恒大、融创等为代表的龙头房企依然坚持了相对耐性的增加速度，尽管其间不乏个位数的出售增速，但与这些头部房企比较，绿洲2019年仅0.1%的出售增速确实有“不进则退”的意味。
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地产出售规划阻滞
2019年，绿洲全年共完结出售方针3880亿元，间隔4000亿元的出售方针依然有一小段间隔。
实际上，早在2018年，张玉良就雄心壮志的提出要坚持未来三年房地产均匀出售规划5000亿元的水平。这也让外界误以为绿洲在未来三年要完结5000亿元出售规划。在1月8日的沟通会上，张玉良对此特别强调，这个方针是依据其时对地产职业的判别提出，跟着商场的改变，5000亿元并不是对绿洲提出的出售方针。
接连两年间隔4000亿元100多亿元的差额已然成了绿洲无法跨越的“距离”。
详细来看，绿洲房地产开发事务在一季度共完结出售额693.82亿元，同比增加42.77%；二季度完结出售额983.04亿元，同比削减13.9%；三季度完结出售额668.68亿元，同比削减35.8%；四季度完结出售额1534.89亿元，同比增加27.3%。不难发现，其间二、三季度出售额与上一年比较均在削减，只要四季度出售体现较为亮眼，而这也得益于绿洲在四季度做出的营销战略调整。依据榜首财经此前报导，绿洲在10月份曾拿出5000万作为营销奖赏下放给各个事业部以鼓励营销条线冲击年度出售方针，尽管终究仍未合格，但四季度全体出售体现要优于前三季度。
关于2019年的出售体现，张玉良也坦言与等待的有间隔，但其以为形成这些间隔的原因是企业面对的外部压力增大，商场原因导致。
实际上，2019年各大房企的出售增速确实遍及在放缓，尤其是龙头房企规划增加相对有限，万科、恒大仅坚持了个位数的出售增速，但相对而言仍是有所增加。而绿洲2019年完结出售额3880亿元，仅比2018年的3875亿元增加了5亿元，不只出售额“原地踏步”，0.1%的出售增速在千亿房企中也处于垫底方位。
反观绿洲的非地产事务，或许能让张玉良在地产事务的惋惜中取得一丝安慰。2019年，绿洲基建工业全年经营收入1866亿元，同比增加47%。全年累计新签合同金额3766亿元，同比增加19%。关于大基建范畴，张玉良一向较为看好，其表明：“大基建职业ROE(净资产收益率)仍是不错，这是绿洲乐意在这个范畴开展的原因。”
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现金流难题待解
绿洲的出售体现“与等待的有间隔”，除了归咎于大环境，与其拿地节奏和现金流规划休戚相关。
在我国房地产报记者的采访中，多位业内人士均表明，绿洲现在面对的最大问题是现金流问题。现在，绿洲2019年财务陈述还未发布，但依据其三季报多个方面数据显现，公司在陈述期内的经营活动发生的现金流量净额为91.26亿元，比较上一年同期大幅下降70%。
一向以来，绿洲的短期偿债才能在千亿房企中也处于垫底。依据我国房地产报记者的接连调查，近三年，绿洲的现金短债比根本都小于1。其三季报数据中也显现了这一问题。2019年第三季度，绿洲的货币资金为823.77亿元，而其短期告贷为266.41亿元，一年内到期的非活动负债630.05亿元，期内现金短债比为0.9，阐明其短期偿债有必定压力，资金存在必定缺少。
“集团的现金流出问题了。买地、建楼以及轨道交通等长线出资所耗费的现金流过大，而集团的出售回款和融资跟不上。现金流规划没有做好。”一位地产金融范畴的职业人士向记者泄漏。
在绿洲的项目中，有许多超高层或地标类项目，这些项目多为商办项目。众所周知，绿洲是具有较多商办业态项目的房企。依据揭露报导大略核算，绿洲控股2019年半年报发表的合计578个房地产开发项目中，纯住所项目约为152个，其他项目根本都包含商业或工作业态。其间不乏坐落三四线城市的商办项目，如江苏镇江、青海西宁、山西大同等，此外，其在宁夏银川有一处工作项目，在河南开封还有一处公寓、写字楼项目。而在绿洲2019年所拿的266块项目中，住所用地为126块，其他包含商办项目在内的地所占份额超越50%。
但是自2017年商办类项目被方针约束之后，商办商场根本处于下行空间，空置率上升成为常态。榜首和平戴维斯的多个方面数据显现，长三角要点城市比方上海、杭州、南京等地的写字楼空置率均在15%以上，而2020年估计空置率还将持续上升。
在此种商场环境下，具有很多商办项目的绿洲成绩难言达观。
前述知情人士表明，绿洲自身的现金流就不宽余，收买董家渡项目更使得其现金流“落井下石”。
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已触规划天花板
2018年和2019年接连两年，绿洲的出售额均维持在3800亿元左右的水平，加之现在职业增速放缓，因而业界也有观念以为其规划已达到天花板。
而在沟通会上，绿洲管理层则表明，期望2020年可以坚持加快速度进行开展。
依据绿洲的布告显现，绿洲在2019年持续坚持了低于同行的拿地本钱，累计获取项目108个，新增权益土地面积1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米。总土地款977亿元，总货值近4500亿元。
有必要留意一下的是，2019年拿地时绿洲在布局上做了歪斜，加大在一二线城市的出资布局。依照绿洲的货值核算，现在约五成的项目坐落一二线城市。从记者核算来看，绿洲全年获取的项目中，江苏、浙江、广东三省新增房地产项目最多。
不过，在一位上海本乡国企的董秘看来，“方针稳字当头，职业全体规划再打破可能性不大，头部房企的规划基数现已很大，很难再有大的打破。”
流程修改：曹冉京
审读：戴士潮
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