在走进售楼处之前，每个购房者都感觉自己是明察秋毫的福尔摩斯，必定竭尽一生功力给自己挑一套完美无瑕的好房子。而事实是，售楼处富丽堂皇的灯火照着、美轮美奂的样板间看着、片区未来潜力的喷香大饼画着……置业参谋一声声哥哥、姐姐畅所欲言的话语里，多少人看房前认为自己是盘丝洞里的唐僧，面临美色坐怀不乱；看房后都成了误入佳琪直播间的张狂少女，脑子里只需一句话：“OMG，买它”。
巨大上的售楼处是开发商精心烹制的一张“照骗”，像极了你行将面基的网友，在你决计“奔现”的那一刻，你就输了。
2年后交房，你才发现本来门是内开的，声称人车分流的小区里有百十个停车位，宣扬好的规划路仍是小土坡，宣扬中的无遮挡变成了楼前有座公寓楼……
当你找开发商要说法时，他拿着购房合同说，不是说了嘛，悉数以合同为准。这些合同上都没有，有什么好说的。
一向觉得当时济南的楼市环境，开发商和渣男的实质相像，深情款款时如同能摘下天上的星星，翻脸无情时，多看你一下都辣眼睛。
但是，只需想入丈母娘的眼，刚需终归要买房的。与其脑筋一热匆忙交给6个钱包，不如精挑细选，躲避每个过错。
在买房这件事上，只需不犯错，就成功了一半。
本文不评论区域挑选，增值潜力，楼盘比照，那些阅尽千帆的挑选交给个人喜爱。这儿只评论富丽堂皇的售楼处里，躲藏的步步惊心。
1
沙盘里的幻觉
你认为有的不必定有
你认为没有的大概率有
沙盘上的美景大多是类似的，交房时的缺陷各有各的不同。
弄清一个幻觉，一个高级沙盘的制造保护费少则十几万多则上百万，不是为了原汁原味给你展示未来日子场景的。那些“模型”“效果图”“份额”的潜台词是，沙盘模型仅供参阅。换言之，沙盘是美颜后的日子，是躲藏了部分本相的实在。
比方，咱们很早就提过的正荣悦棠府的沙盘，在刚一问世时，谁能想到沙盘中心那个矮小的水晶体代表的是一栋挺拔的写字楼呢。
（曝光后，后期沙盘已调整）
相同是悦棠府，看着沙盘中心生气勃勃的树木，您能幻想小区绿化率只需9%吗？这样一些问题，在置业参谋的价格优势、片区潜力、路途校园一起交给的不着边际中被无限缩小。你能说他们作假吗？仅仅没责任奉告你悉数的真话罢了。
相同，警觉分期开发的楼盘。假如你中意的楼座前面是待开发的工地，最好要来规划图，看一下前面要建多少米的楼房，楼间距多少。西客站片区的恒大翡翠华庭便是前车之鉴，阳台上看了几年无边无际的郊野，现在的景象现已变成挺拔的公寓楼了。而祥泰城的业主，上个周末也刚因此而维权，前面山钢的楼房起来，全楼没有阳光。
沙盘里的景象设计或许不会实现， 楼间距或许是美丽的幻觉，周边的修建物或许被水晶体代替，但工地是实在的。假如选定了意向楼盘，主张去工地门口看一看，每个工地门前都会立上《修建工程规划答应公告牌》，即便工地内制止观赏，目测的楼间距也比沙盘来的更直观一些。
2
被忽视的不利因素
藏着影响日子品质的真凶
每个售楼处里都有《红线内不利因素展板》和《红线外不利因素展板》，通常是鳞次栉比几十条的小字，悉数看费眼，细心听操心，可里边却藏着影响日子品质的“深水炸弹“。置业参谋很少自动提及不利因素，即便提，也是眉毛胡子一把抓，把最要害的影响夹杂在许多的信息里。
对这方面很介意的购房者，主张拍下来细心研讨，针对要点详细发问。比方配电站、化粪池、加油站、电信塔、废物中转站、工厂、热电厂等。
关于项目外的不利因素，最好的方法仍是工地周边多来几趟。邻近的运送车辆有多少？有没有公墓？铁路、高架桥的噪音究竟有没有影响？是不是处于污染企业的下风向？这样一些问题看似不起眼，在入住后，都会是影响幸福感的要害。而罗列的内容里，往往是避实就虚。
3
即便你买18层
也有必定的或许买到寓居公寓
现在济南的寓居公寓实在太多了，容积率3.19的东部大盘18层都是寓居公寓。即便容积率1.74的，寓居公寓数量也能到达68套，7层大寒日日光直射不到2小时。
济南东部楼盘规划图
每个楼栋会专门标出寓居公寓，还能够趁便看一下楼间距
CBD里的仁恒公园世纪，绿洲IFC中心第宅也有不少这样的寓居公寓。能够说，济南没有寓居公寓的楼盘不多，不自动问奉告的也不多，所以，还请当心为上。
除了房产证上写明是寓居公寓，和普通住所相同能落户、就近上学。仅有的忧虑是，阳光差些，再易手难些。
关于怎么鉴别，可参阅《你们要的“住所VS寓居公寓VS公寓”的科普文章来了》。济南住所与房地产信息网-在售楼盘-楼盘表有寓居公寓数据。也可在济南市规划局查询建造工程规划答应公告牌。假如用项目案名查不到，可问明地块称号。比方璟樾项目，在规划局上能够查找“张马A9地块”。
4
样板间是买家秀
交房时成卖家秀
购买期房有必要时间提示自己，所见不等于所得。
假如你买的房子是精装修，不要被一系列大品牌绕晕了眼。就像电影《爱情呼叫转移》说的，“开发商用的必定是名牌里最廉价的一款。就像每个男人的许诺都特动听，施行起来呢？你说呢？"
估量精装修什么质量，通过这两年维权的教育，济南购房者心里都稀有。买精装修的购房者，记得把样板间门口的精装修标准摄影留存，即便不能当作根据，好歹维权时有个比对。
买毛坯也不要被样板间里的温馨场景迷了眼。
许多样板间卧室、卫生间是只需门框，没有门的，这样显得空间比较大，实践入住后装上门，你会发现空间小许多。
餐桌、床、衣柜等都是专门定制的缩小尺度，交房入住后，摆完家具大概率连回身的空都没有；
实体样板间的话，能够要求把灯管关掉，调查白日室内采光程度；
不要由于美丽的样板间而动心，仍是《爱情呼叫转移》里的名言，“留意样板房家具的方位，真实运用的时分没人会这么摆，你一挪就发现不对。就像男人，外面穿得再光鲜，不等于回家后就不乱扔袜子。”
5
警觉内开门、走廊糟蹋面积
户型图需留意尺度
前段时间绿洲新里郊外开门变内开门引发业主维权的事情告知咱们，即便户型图上门是向外开的，实践交给时也或许改成内开门。鉴于开发商一向推搪是业主没问的原因，购房前问询清楚录音比较好。
开发商很少提供有尺度的户型图了，能够问置业参谋有没有带尺度版别。像客厅开间、卧室几米宽、几米长，带尺度的户型图都更直观。
户型图中黑色为承重墙，假如置业参谋说能够后期改造，必定要记住承重墙是不能动的。
挑选户型，尽或许大开间（东西长度），短进深（南北长度），动态分区，干湿别离，避开走廊过长户型。
6
赠送面积本来便是你的
实践运用面积官网上查
现在开发商的常见套路是，咱们的赠送面积多，这些听听就能够了。每个地块能开发的最高修建面积是固定的，那些打着赠送旗帜的，根据《修建工程修建面积核算标准》规则，本来就不计入修建面积：
一层小院归于公共面积，购房者的房屋产权证上，不会有小院的测绘面积；
地下室净高低于2.2m，核算一半面积；
落地飘窗低于2.1m不算面积；
阁楼净高不满1.2m以下的部位不核算面积；
半关闭阳台算一半面积；
有必要要分外留意的是，赠送面积往往不会写进合同或写进产权证中。没有根据，后期一旦发作胶葛，购房者很难保护自己的权益。
怎么查询实践运用面积：济南住所与房地产信息网-在售楼盘-楼盘表，详细到每个楼栋每个户型。
7
那些写在价格里
却没写进合同的
学区、地铁、人车分流、商业配套
关于地铁、校园、新建医院、商场等配套，告知你这儿有，不代表是你的。除非白纸黑字的写在合同里，才干作为维权的根据，否则没戏。
比方历时数年的学区维权。西客站恒大雅苑2012年开盘，到现在还没学区。力高澜湖郡买房时宣扬北师大根底实验校园，许诺2019年建成招生，到现在仍是海市蜃楼。
（图片来源于网络）
现在小区配套设备比方校园要跟住所同步建造、交给，要比以往好一些，就看执行力度了。但仍是要警觉开发商打出的“签约xx名校”广告，究竟济南遍地名校学区房，而实践上签约的××名校仅仅名校的分校，或是分校的分部，师资力气、配套设备、社会口碑、学习气氛等都与校本部有不同。
至于地铁，华山地铁的维权现已给济南购房者上了一课。在国家批复前，不要信任开发商的一厢情愿。现在除了在建的2号线、通车的1号线、3号线，关于其他的地铁宣扬，主张抱有置疑精力。
8
售楼处在骨干道上
工地在几公里外
最明显的是张马片区的楼盘。一条工业北路，聚集四五个售楼处，却是方便了看房和拉访。就怕脑筋一热买了特价房，镇定过来发现家在几公里外的工地上。
金科东方博翠也是如此，售楼处和舜山府相邻，其实楼盘在旅行路北侧，相距还有差不多两公里。
仍是老主张，去工地看。售楼处方位选的再好，家还在远方的麦田里。
9
多去几家售楼处
置业参谋不会告知你自家的缺陷
却对竞品的缺陷了若指掌
真实了解你的是你的敌人。
假如你相中了某家楼盘，多往他们家的周边竞品楼盘跑几趟。只需你表现出对A楼盘激烈的意向，B楼盘置业参谋能给出最有力的辩驳。
拘谨点的，告知你对家的贱价战略早就败坏了名声，不值得买；客观念的，告知你那儿的名校学区房全赖吹，便是买的牌子；冲击力强的，拉你到对家工地外指着空心砖用一堆修建术语，让你觉得那便是纸糊的质量……
竞品的置业参谋是瑰宝，只需你有满足的求知欲，你能收成意向楼盘全方位无死角的diss。
还有许多没说到的，容积率、预售答应证、几梯几户等，多问置业参谋，上网查询，也能够问询地产下半场。
买房之路步步惊心，多少人碰到缺点不大的房子直呼幸运，就有多少轻信开发商的业主奔走在维权的路上。在爸爸妈妈的时代，买一件衣服都要亲身查看线头的，不至于都2020全面小康了，购房者还要凭置业参谋的一面之词掏出悉数家产。一个个网站去阅读，一项项细节去承认，一次次跑工地去调查，蚂蚁撼不动大象，但最起码，蚂蚁能保持警觉，别往大象脚底下跑。
从南京，到北京，买的没有卖的精。开发商套路很多，此图仅指明部分套路，剩余的，还需要自己多上点心。
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