本报记者 郭阳琛 刘颂辉 昆山报导
2019年9月以来，昆山新房房价开端下滑，房价的不景气也让楼市逐步“降温”。相关多个方面数据显现，12月，昆山新房均价为19258元/平方米，已接连5个月跌落，较年头比较下滑了296元/平方米。
连日来，《我国经营报》记者造访了睿怡庭、瑧望花园、梦悦佳苑等项目，发现全体人气较差，部分项目周末都无人问津，去化率乃至不到两成。
商场遇冷，也让“商改住”“偷面积”等违规现象开端“昂首”。有多名业主向记者反映，购买的象屿两岸贸易中心的精装饰“公寓”房子性质变成“工作”，400多名业主要求退房或补偿。业主代表还先后到昆山市商场监督办理局、昆山经济开发区管委会等部分反映情况。
对此，昆山市商场监督办理局回函称，市监局决议受理上述购房胶葛。“经查询后，将在60日内作出处理意见，并出具答复意见书。”昆山经济开发区管委会也表明：“将于2020年1月18日前办结并出具书面答复。”
（2019年底，昆山新房成交量创近四年新低，部分项目去化不及两成，“商改住”“偷面积”等违规现象也频现。本报记者 郭阳琛/摄）
去化率仅两三成
23岁的余楠（化名）是昆山本地人，在小学当语文教师。从2019年国庆假日开端，她和爸爸妈妈看了昆山市玉山镇城区和周边的四五个项目，计划提早“储藏”一套婚房。
余楠对坐落周市镇的睿怡庭最为满足，但离主城区较为偏僻，这让她和家人打起了“退堂鼓”。“2019年下半年以来昆山楼市不温不火，二手房价格也开端往跌落，计划再张望张望。”她说。
购房者对昆山楼市的消沉反响，也得到数据上的印证。昆山房产网统计数据显现，11月昆山新房成交量为2013套，环比下降18.3%，同比下降35.1%，创近四年新低。
12月14日下午，虽然处于周末，坐落玉山镇城中的瑧望花园，硕大的售楼处却没有顾客。
置业参谋和记者说，该项目在11月23日刚刚加推约180套精装饰房源，户型为110平方米、125平方米、140平方米，单价约2.2万元/平方米，将于2021年10月交给。“刚开盘时人许多，现在仅剩80多套了。”
而记者在昆山市房产交易中心查询到，到2019年12月30日，瑧望花园同意出售套数530套，已售套数仅为265套。而刚刚加推的3幢、11幢，同意出售套数分别为66套、110套，分别只售出16套和43套，去化率仅约为33.5%。
坐落周市镇新镇的睿怡庭则较有人气，两层的售楼处共有六七组顾客在一起看房，大部分出售人员都显得较为繁忙，但去化也不尽善尽美。
“项目的装饰质量在昆山是数一数二的，加之现在昆山新房楼盘很少，因而人气一向不低。”置业参谋表明，该项目共524户，在11月初悉数开盘，户型面积120～150平方米，均价为2.32万元/平方米。“现在还剩一两百套，可供挑选的规模较大，咱们计划新年前清盘。”
现实却不像上述出售人员描绘的那么夸姣。昆山市房地产交易中心数据显现，到2019年12月30日，该项目524套房源仅售出96套，去化才不到两成。
供应量方面，昆山楼市也不尽善尽美。据记者不完全统计，12月，昆山市估计仅有梦悦佳苑、上湾璟园等6个项目入市，与11月20个项目齐开盘的火爆场景相差甚远。
易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，整个环沪楼市热门区域开端增多，例如太仓、嘉善等分流了一部分需求。一起，昆山房价全体也偏高，还遭到姑苏商场的限购，这些都会导致楼市遇冷。“昆山年底冲刺的方式也与其他区域类似，12月的主导方向便是去库存。”
“公寓”变身“工作”
2019年11月底，本是象屿两岸贸易中心8号楼的交给期，却让满怀等待的599户业主“凉透了心”。
“高端住所”“精装酒店式服务公寓”……两年前，由于限购方针，现年45岁的李丽（化名）被象屿两岸贸易中心的广告所招引，以1.4万元/平方米的价格购买了一套60余平方米的“公寓”。
李丽和记者说，此次“出事”的8号楼是在2017和2018年两年会集售出的，价格在1.4万～2万元/平方米之间。“其时出售声称40年产权的酒店式公寓，但交给时咱们才发现房子性质是工作，其时工作房价仅7000元/平方米不到。”
值得一提的是，其时的购房合同也疑似存在不规范现象。“例如开发商着重合同第三页标示了房子性质为工作，但那时候这部分都是空白的，此外合同上许多当地都没有骑缝章。”李丽说。
“现在出了问题，开发商必定有必定的职责，至少在卖房时就应该向业主阐明其间的利害关系，而不是闪烁其词。”其时担任出售的昆山北区房中介金鑫和记者说，该项目为上海天策房地产咨询有限公司担任营销，其时对他们清晰表明房子为“商住两用，以样板房为规范精装交给”。
2019年12月9日，记者现场造访该项目21层某间精装饰“公寓”，发现全体装饰较为简略，墙面有些高低不平，厕所淋浴间乃至没有装置玻璃，而每层的公厕更是凌乱不堪。
“装饰质量太差，和样板间比较大相径庭。”李丽表明，一是厨房失去了“成效”，不只没有插座，样板间原先放置油烟机的方位还改成了木板，由于没有烟道，油烟还会触发消防警报，“而在购房合同清晰注明晰厨房的存在”；二是每层“随便”多出了两个凌乱的公厕，但开始购房时看到的规划图并未标示；三是房子面积“缩水”较多，“咱们亲身测量过一套30多平方米的现房，房子面积只是20多平方米”。
记者了解到，该项目3、4号楼交给后，也曾呈现用电无法落户的“怪事”，但已洽谈处理，并未呈现上述8号楼的问题。现在，大部分业主都以为“房子无法住人”，“退房群”人数已超越400人。
更让李丽感到不悦和心寒的是开发商的处理方式。“已然你们以为是工作楼，那就别住人了，烟道不或许装置。”开发商向李丽和其他业主表明，厨房烟道不或许装置，此前容许装置的内循环系统也无法完成。
针对上述问题，记者致电开发商森隆地产有限公司，该公司担任人在承受记者正常采访时表明：“这个工作咱们有专门的小组在处理，其他事项我不清楚。”
违规乱象
早在2017年11月，昆山市住建局就发布了《关于进一步加强商业工作类房地产项目办理的告诉》。
该告诉称，新报规商业工作类项目，最小切割单元的套内修建面积不得低于150平方米；不得规划成单元式工作、公寓式工作等“类住所”修建；应按层会集设置公共卫生间和茶水间，不得设置寓居空间、厨房、凸窗以及独立阳台等。
业内人士剖析称，象屿两岸贸易中心这种几十平方米的“公寓”必定是违背上述规则的。“或许卖房时规则还没出，后续为了投合规则，该项目额定每层添加了公厕，厨房等设备也未依照对业主的宣扬制作、装饰。”
2019年7月，姑苏市再次加码楼市调控，要求包含昆山在内的姑苏市悉数区域需求“三年内接连不间断缴满2年社保”才干取得购房资历。
自此，记者在2019年下半年屡次造访昆山楼市，发现玉山镇、花桥镇等地的多个项目，存在违规使用人才方针获取购房资历的现象，也衍生出代理“人才购房”“人才落户”的灰色产业链。
此外，面临较为惨白的去化，不少项目以“偷面积”的方式招引顾客。
“所谓‘1’指的是北面阳台内的墙面能够敲掉，和储藏室连起来能得到一个8平方米左右的房间，由于阳台只算一半面积，所以很合算。”在瑧望花园125平方米的样板间，置业参谋特意引荐了这款“3+1”的户型。记者发现，该项目140平方米户型也是类似的“套路”，置业参谋坦承“这样规划是为了招引顾客”。
“偷面积”现象在花桥镇更为显着。记者造访发现，祥瑞香逸铂悦、嘉宝梦之悦、象屿国都等项目均声称“设备渠道可改造为房间”等。例如，在祥瑞香逸铂悦，80多平方米的小户型，得房率75%左右，却能做到“三室两厅”。
严跃进表明，商场遇冷，“商改住”“偷面积”等现象自然会增多，这些都是违法违规的，也具有许多危险。“现在许多购房者参加维权，往往也是开发商的违规许诺难以完成。”
（修改：石英婧 校正：颜京宁）
