股票预测专家惟一的价值，就是让算命先生看起来还不错。
—— 巴菲特
从2019年开始，老王就楼市一些关键点进行了预测。因为宏观经济形势、房贷利率、土地供应量、楼市调控政策瞬息万变，所以这是个极容易被打脸的活儿。但是，让老王感到欣慰的是，从标题到内容，2019年的预测准确率似乎还不错：
《冷，但不必悲观 2019年青岛楼市的八大猜想》。
今年，我们继续。
（特别提醒：对于各位购房计划仅供参考，赚钱可以赞赏，你要说决策失误找老王算账，概不负责：）
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关键词
限购
毫无疑问，这是影响青岛楼市最关键的因素之一。
对于何时放开限购，我曾经多次分析过，有三方面的顾忌：第一，不能因为一个政策将青岛至于全国舆论的“风暴眼”之中，从这个角度来讲。两会前以及两会进行中放开限购的可能性几乎为零，最稳妥的时机是跟在厦门、济南这些城市之后；
第二；即墨、胶州未来的发展。从今年下半年开始，我们大家可以很明显感受到，青岛加快了土地供应的节奏。即墨和胶州未来还需要土地财政支撑，那么在政策调整时就不能不顾忌这两个区市，起码一季度得让这俩区出出货吧；
第三，西海岸、城阳的行情。如果金三银四西海岸、城阳以价换量依旧没问题，那么青岛政策调控时间还比较从容。假如没有金三银四，放开限购的靴子可能上半年就落地了。
对于放开限购的整体判断：春节过后开发商会先造势，三月四月会有“风“，最早也要四月中下旬。
限购放开，一定会对楼市产生瞬时的拉动。但是不论是西海岸还是城阳，2020年库存量都是十分巨大的，仅仅放开限购的利好是撑不起全年行情的，所以这一次回光返照很可能是2020年青岛楼市的最高峰。
限购刚刚放开时冲进去，是最差的时机。
2
关键词
利率
利率换锚之后，很多人对于利率调整很紧张。不断有人在问老王，这利率调整的一些细节。
说实话，老王对房贷利率的调整并不关心。因为房贷利率不管怎么变，在2020年都很难成为影响楼市的关键因素。
老王虽然不会做房贷利率复杂的算式，但是老王明白，房贷利率在换锚之后只是微调。用一个业内人员的分析后的结论来说：调整前后一个月差了30元钱。
你会因为一个月一张电影票的差距，改变自己的置业计划吗？
关于利率，我说三个关键点：
1、因城施策，如果房地产过热，各城市能够准确的通过实际自行调整利率，可以往上调，但是往下有底线；
2、国家定调“住房不炒”，这一理念2020年没有改变的可能，那么8折利率就没有回归的可能；
3、2020年国家的重点不在房地产，而在实业。即使要提振经济，大基建是银行之水更有可能的选择。
3
关键词
金三银四
、
现在，有很多业内人士估计，2020年的楼市可能没有金三银四。我虽然不看好2020年全年市场，但是我认为青岛楼市的金三银四还是可以期待的。
除了每年的新增刚需入市之外，临沂、日照等地的投资型购房者也还有挖掘的空间。在加上政策面的一些利好预期，在开发商和渠道商竭尽全力的情况下，金三银四应该可以保住。
唯一的变数，在与供应量。许多楼盘的开盘时间一延再延，他们都是瞅着金三银四搏一个开门红。但是，许多在2019年四季度拿地的开发商，也到了加推期。目前来看，没有一个品牌拥有超强的美誉度背书，所以一旦开盘都难以取得佳绩，对于市场信心的影响是巨大的。所以，开发商，特别是头部房企，会在开年拿出诚意来的。
金三银四是个买房的时机，但是“不见鬼子不挂弦”，没有实实在在的优惠不出手。
4
关键词
新都心
具体到区域来说，我觉得我们最应该关注的点是新都心。2019年的最后一天，保利·大国璟开盘。
那场面，就像是白云自传的首发仪式：锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，红旗招展，人山人海……但是，我希望我们大家仔细看看那几张抢房子的照片，分析一下抢房人的神态、衣着、年龄，有些事，看破不说破。
这个区域，我曾经分析过，保利·大国璟一期如果卖得不错，也是很正常的事儿。毕竟一期还有不少改善积累，离着佳世客不远，首开套数也不多。后面加推就要小心了，一定去实地看看那些地的地势。
但是，我说过，不要着急。因为还有青特地王项目，还有海尔拿的那几块地。岁末，海信、远洋、地铁地产拿下的浮山后地块，必然让中产阶层的高端改善群体心心念念，新都心做高端产品的路会慢慢的窄。
所以啊，我认为新都心新盘回归毛坯是必然的。一旦新都心这块价格铁板有了裂纹，整个主城区的住宅价格都会如多米诺骨牌形成联动。
新都心必有一跌，主城区新房价格还有下行空间。
5
关键词
维权
从今年的四季度开始，几乎所有的开发商交房现场都翻车了。即使QTHRC这样当年被疯抢的项目，也都因为真实小区与卖家秀的巨大差距，而被业主堵门。
欠的账，总是要还的。
2020年，维权的浪潮或将达到前10年未曾有过的顶峰。对此，老王的建议是八个字：有理有据，合理合法。如果你需要帮助，可以留言或者私信，其实老王维权比分析楼市还要专业。
6
关键词
开发商
随着维权事件的发酵，慢慢的变多开发商的真实品质会暴露在我们面前。那些丝毫不在乎口碑的开发商，还能像以前那样靠着渠道狂奔吗？
我觉得不会了。
从今年青岛的销售榜上，我们大家可以清晰看到：海信、金茂等美誉度较高的开发商上升势头非常猛，原本在青岛有着超强品牌背书的头部房企，因为维权问题的全面爆发排名一降再降。
对于有些开发商来说，2019年还没有交房时幸运的。但是，2020年还能混得过去吗?2020年，top10继续洗牌是必然。
7
关键词
二手房
在2019年的倒数第二个周末，二手房成交价重回“一”字头。金三银四，是2019年二手房市场的顶峰，2020年依然会是如此。
包括主城区在内的新房井喷、二手房中介都在拼命卖新房，这两大因素决定了：2020年的春天，是你卖房的最好时机。
8
关键词
趋势
放开限购、胶州撤市划区、地铁开通……老王认为，即使有众多的利好拉动，但是2020年的楼市，各大开发商都不会像2019年这般“美好”。限购放开的那个月也许就是顶峰，年末将比2019年还要寒冷。销售数据或许还是很亮眼，但是花钱比赚钱更快的开发商，暴雷的几率也慢慢变得大。
不论是青岛还是全国，开发商都不会再有上个10年那样的加速度了。
特别提醒：
老王在破竹app上开了一个有声专栏，用另一种方式分析楼市，当然包含了老王最新的探盘资讯，每周五固定更新，你如果感兴趣，可以关注一下：
