2019年头，三四线商场全体下行，房企回归一二线城市成了大都房企的一致性挑选，但咱们对典型企业成绩结构进行了整理，关于部分企业来说三四线城市成绩比一二线城市好，三四线城市已成为房企粮仓。
三四线城市仍旧为房企“粮仓”
时机型二线城市规划再大，商场行情再好，好像都与“后来者”无关。反观那些三四线深耕城市，渐渐的变成了房企的重要粮仓。
咱们对2019年1-11月房企各城市出售额进行了整理，发现深耕型三四线商场占有率远大于时机型一二线。如：中梁控股在温州出售额可达190亿，在台州、丽水、金华等三四线城市出售额超45亿，但在长沙、姑苏等时机型二线城市出售额不到10亿，商场占有率和出售奉献远低于深耕型三四线。美的置业在佛山、邯郸、常州等城市出售超45亿，祥生地产在诸暨、泰兴等三四线城市超67亿元，但在武汉等二线城市销货额缺乏1000万。
表：典型企业深耕型三四线与时机二线城市出售成绩比照
三四线城市没那么失望，时机仍在
三四线城市进入系统性修正阶段：2011-2016年遭到供需失衡等要素的影响，商场全体下行。尤其是2014年9月-2016年5月这一阶段，三四线城市新建商品住宅价格指数同比下降十分凶猛。但是，2017年至今商场逐渐回暖，商品住宅价格指数呈正向添加，三四线城市现已步入系统性修正阶段。究其原因首要可归结于以下四点：
原因一：一二线城市溢出效应。一方面，一二线土地供应较少且调控方针偏紧，房企在规划诉求下，三四线城市成为房企规划扩张的最大添加点。2017年，很多的房企、资金开端投向三四线城市，那些掌握住三四线盈余的企业近几年得到快速生长。另一方面，在一二线城市作业的人或许难以承受昂扬的房价，会外溢到周边三四线城市进行购买。如东莞、惠州等城市承载了深圳的很多外溢需求。
原因二：供应质量提高。品牌房企的进驻在产品质量上带来大的打破，甚至在商业、基础设施等日子配套上助力三四线城市质量提高。
原因三：购买力增强。城市经济快速添加带动居民收入的快速提高。人们对夸姣日子方法和寓居体会的需求不会改动，强壮的购买力为房地产商场供给了开展时机。
原因四：城镇化带来的增量。2018年我国城镇化率仅为58.5%，根据联合国猜测，到2030年中国城市化率将达约70%，城镇化率还有较大的提高空间，三四线城市将持续享有城镇化带来的盈余。
获益于一二线外溢需求、城镇化盈余、购买力提高等要素的叠加影响，三四线商场根据具有较大的支撑力，商场时机仍在。且大都三四线的竞赛格式并未构成，实力房企进驻和深耕仍旧有时机抢占较大的商场占有率。
2019年最大的变量在于三四线商场，2020年仍旧有用
在“房住不炒”的方针基调下，作为“调控趋紧”的一二线商场逐渐回归理性，短期内商场不会太热。而三四线商场受方针调控力度、内生性需求支撑强度、外溢性需求持续性等多重要素叠加交织影响，商场不确定性要素在逐渐添加。2020年，房地产商场最大的变量在三四线城市。为更好捉住三四线城市的开展时机，房企可侧重重视以下两类城市进行布局：1）县域及以下人口较多、且人口占比较大的城市；2）常住人口减少，但户籍人口下降较慢的城市。
榜首类：县域及以下人口较多，且占比较大的城市：此类城市的开展首要由城市内部人口活动带来的微弱需求。城市间的活动由流出型城市向流入型城市搬运，而城市内部的活动由村、镇、县、市辖区的自下而上持续性导入，且城市内部的活动量更大、也更频频。市辖区一般具有较好的教育、医疗、交通、工业等资源，在居民购买力和居民付出力不断增强的景象下，将有很多的县域及以下区域的人口向市区搬运，微弱需求支撑房地产商场开展。
图：人口活动示意图
第二类：常住人口减少，但户籍人口下降较慢的城市：由人口流出型城市返乡置业带来的购买力，促进商场行情上行。外出务工岗位薪资水平遍及高于当地薪酬，且大都外出务工人员会挑选返乡置业。“返乡置业”将会带来较强的支撑力。
信任深耕的力气，打好“阵地战”
房企深耕的背面，是对城市、对用户的深化了解，是聚集人才、资源投入的最大化收益的成果，是政企联络的进一步深化。城市深耕首要有以下几大优势：
优势一：本钱摊薄。1）规划优势带来的边沿本钱递减。在采招、营销等方面具有商洽优势，能够有用下降相应本钱。2）拿地本钱是房企的重要本钱开销，可凭借“算总账”的方法通盘考虑项目，下降拿地本钱和拿地危险。某房企如拿下高价地块，即便暂时不能解套，也能对之前土储和存货出售起到必定的利好效果，然后在“算总账”的情况下仍旧能够盈余。但是，时机型城市拿下高价地块或许面对现金流紧缺、资金周转慢的危险。因而，对深耕型城市，房企战略纵深空间满足，而本钱摊薄进一步强化企业优势。
优势二：资源联络深耕。不管与政府、仍是供货商、协作房企、金融机构、用户等联络都能够进一步深化。1）凭借多年深耕，可维系与政府的杰出联络，赢得政府信任。在土地报批报建危险把控、土地资源获取、城市运营时机获取等方面都会构成较大优势，构筑较强壁垒。2）凭借深耕具有相应话语权和影响力，更简单构建杰出的企企联络。与供货商构成杰出的协作利于掌握项目、产质量量；与金融机构的杰出联络，利于资金获取和融资本钱操控；是外来房企喜爱的协作同伴，更简单构成商洽优势掌握主动权。3）深化洞悉居民消费习气、日子小习气、寓居习气，在用户与产品、服务的交互中进行不断的优化与晋级，赢得产品优势。
优势三：品牌落地。凭借多项目打造，更简单赢得口碑和重视，然后更好的提高品牌影响力。如：杰出、佳兆业深耕深圳，成为深圳商场影响力和知名度较高的品牌房企。
因而，咱们对三四线和房企战略有以下观念：
榜首：三四线城市并没那么失望，时机仍在
第二：2019年最大的变量在于三四线商场，2020年仍旧有用，房企需重视以下两类三四线城市：1）县域及以下人口较多、且人口占比较大的城市；2）常住人口减少，但户籍人口下降较慢的城市
第三：时机型二线不如深耕型三四线，房企要重视深耕，打好“阵地战”
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