一晃一年又要过去了。
此刻正是2019与2020年的交代时间。
闲来研讨了下这一年的楼市数据，真是不看不知道，一看吓一跳！有许多“有意思”的新改变，很耐人寻味。
今日，咱就来说道说道，也好更有预备的迎候2020年！
几大要点：行情根本面、大涨区、大跌区、市区楼市和需求改变。
01
本年天津楼市的根本面，一句话归纳——外表安静，心里波涛。
由于现在12月份数据还没有出来，但从最近的认购状况去看，12月份数据不会低于11月份。所以咱们权且先拿11月份数据预估下本年全年的成交状况。
从数据来看，在长达三年多的调控之下，房价现已稳下来了。像2016年那般的疯涨现已不存在了。
现在天津全体房价根本安稳在1万5以上。
前年，15812元/平米，上一年，15679元/平米，本年估量会比上一年略高一些。
成交量也安稳下来了。
2017年多的时分，月成交近180万平，少的时分60万平；2018年，多的时分月成交近170万平，少的时分才30万平。
本年除了适逢新年的1、2月，其他月份成交量悉数在100万平米以上。
比较前两年的大起大落，本年的月成交量现已平稳许多。
这也契合“房住不炒”、“三稳”的总基调。可见，调控这剂药，很见作用。
当然，全体安稳中也有凹凸之分。
本年的“重头”是一头一尾。新年往后的小阳春行情，和还在演绎的翘尾行情。
本来楼市有两大出售旺季，一个是金三银四，一个是金九银十。开发商会把60%的成绩使命都押在金九银十上。
但现在这两个概念都现已被推翻了。
“金三银四”变成了“金二银三”，“金九银十”已跌下神坛，取而代之的是年末翘尾。
从这一点来看，开发商本来的那一套营销战略已不可行，下一年得从年头就开端布局。
第三点，为什么这一年行情这么安稳？政府功不可没。
小阳春往后，商场冷下来了，成果爆出了个落户松动的预期，给托了一把。
预期没实现，楼市又冷了，成果限价放开了，还一连抛出三大“试探性”方针。
这说明什么？政府也不期望楼市跌。究竟财政收入的大头是土地出让。
02
详细来看，本年的楼市“奥斯卡”非武清莫属。
说实话，小编年头时对武清不怎样看好，在群友咨询买张家窝仍是武清时，我引荐的是前者。
但现实是，原以为是个青铜，没想到成了王者。
武清区前11月就卖出了约167万平米，权且以11月的成交量预估12月份，武清区本年的成交量能近200万平米。
上一年武清区全年才卖出108万平米，甭说低于沿海、津南、东丽了，连静海都比不上。
但本年排名提升了好几档，仅次于沿海，位居全市第二。
并且从涨幅上来说，武清是全市NO.1。成交量比上一年大涨了79.6%！
那武清这么大起伏的增量，是以价换量来的吗？并不是！
现在武清的房价现已跟环城一个量级了。乃至比津南还贵！
更奇特的是，这还得靠抢的。
不只开盘售罄，乃至抢房、炒房号、绑车位。香雍玖和10万元一个房号，雍鑫金科集美雍阳绑12万的车位……
必需要分外留意，武清火的仅仅城区，比方商务区，本年很是抢镜。
而非城区比方泗村店、高村、梅厂等板块并没有涨。
03
此外，平和区、西青区、宁河区、宝坻区等成交量都比上一年大有起色。
平和区本年比上一年量涨57.7%。
原因便是阅平和本年开了。小户型、学区房，平和区的两大首要卖点，它全占齐了。以致于首开时很是火爆。
现在项目现已没多少房了，并且价格也比本来涨了。本来均价5万 5，现在5万8了。
作为“环城一哥”的西青区，本年也大秀了一把王者归来。比上一年多卖出了一半的量。
一方面，供给量涨了。
包含联发锦里、万科紫台、杰出云门、华裔城碧桂园天境、津门正荣府、招商公园1872、中北祥云等在内的一大波纯新盘的入市，让西青本年的供给量比上一年大涨了50%以上。
另一方面，有用供给增多了。
西青区是环城的“扛把子”，房价也略胜一筹。比方翡翠嘉和年头均价3万等。
现在这些无效供给不再端着了，翡翠嘉和80平米的中心户现已降到2万1。
再比方万科翡翠大路、融侨阳光城皓玥、社会山西苑等也都比上一年的价格便宜了。
而西青区2万左右乃至更低，才是有用供给。这么多楼盘放低身价，使无效供给变为了有用供给，从而拉动了成交。
至于宝坻区的量增40%，是由于有预期。
许多人都以为它会是第二个“武清”，所以开发商和买房人都非常看好。
光说卖地，“哐哐哐”的响声就没停，前三年都在20宗以上，本年又是15宗，这劲头着实猛。
04
与武清、平和、西青构成鲜明对比的是东丽区。
本年东丽区的成交量比上一年少了一半，近乎“腰斩”。
形成这样的成果，有两个原因：
一个原因是，东丽区刚需供给少了。
连最著名的两大“刚需基地”华明和东丽湖都没多少量了。
华明在售的别墅、尾盘，便是大户型，东丽湖要么没房，要么价格贵，逼得刚需不得不“脱粉”。
再加上，被处于同一置业轴上的河东“截胡”了不少客源。
河东凯旋门21499元/平米起，而坐落同一轴线的东丽融信金地澜悦均价25000元/平米。换你，你选谁？
也正因而刚需供给少了，东丽区本年的房价被拔高了许多。本来跟津南一个等级，现在都超越北辰了。
再说说津南吧。
津南的库存太大了，200多万平米啊！
要知道，津南每年能消化的量也就150万平米左右，而库存就有200万多平米，还不算新增供给。
对了，津南仍是本年的卖地亚军。前11月就卖出18宗宅地，仅次于沿海新区！这又是243万的体量啊！
比如一个人吃饭，本来吃下去的还没有消化，肚子里鼓鼓的，你又塞进去一倍，他还怎样吃得下？！
楼市也是相同的道理。
而供求决议价格。在需求没有大幅激增，房价涨跌就看供给。
05
再来说说市内六区。
至于为什么单拎出这一项，由于小编预判，下一年商场会回归市区。
3个理由：
调控这三年多，市区现已积压了350万平米左右的需求。这部分需求并不会消失，仅仅被拖延。
限价翻开后，市区的房价天花板渐渐的升高了。这会影响需求入市。
市区广义库存大约260万平米，并不大，并且市区土地少。本年6个区加起来才卖了7宗地、不到70万平米。
本年市区楼市出现两极分化，既有像凯旋门这样的刚需盘，也有像金地阅千峯、宾西路5号等这样的高端改进盘。
也便是说，刚需改进都有得选了。尤其是刚需，能留在市区，谁还乐意出走环城呢？
不过，市区六区的行情也不一样。可大致分为“上三区”和“下三区”两大阵营。
下三区，近两年的成交量很安稳。
河东每年根本都是20万平米的量，而河北和红桥差不多是10万平米的量。再怎样进步供给，能消化的也就这么多。
上三区则不同，受供给结构影响特别大。有房，成交量就涨上去；没房，成交量立马就降下去。
平和区本年阅平和开盘了，有了新供给，所以量涨了近六成；河西区也由于御江臺、绿城天津诚园等开盘了，所以量增了25.1%。
其实，说来说去，仍是与天津人根深柢固的“地域轻视”有关。
下三区绝大多数都是靠本地消化，上三区的人是不肯去下三区买房的；而上三区则否则，它的客源不只包含上三区，还有下三区。
所以说上三区的行情是好是坏，决议权把握在供给手中。
06
最终，咱们再来看看同方向的改变。
东部置业，一个河东，一个东丽。
按理说，同一置业轴应该是此消彼长。但实际上，本年东丽量跌了一半，河东也跌了6.7%，仅仅起伏不大。
这说明什么？东部还存留了大约60万平米的置业需求。
有人说，东丽湖没房后，能够去天嘉湖、团泊湖啊。但现实真是如此吗？
举个比如，前一阵有个群友咨询小编凯旋门，但最终并没有买。
原因仅仅他现在住在北辰，并不想去河东那儿。这仍是环城换市区，都不乐意，你又哪里来的自傲说，东丽的人乐意去津南、去静海呢？
所以说，东部还有许多的置业需求，只欠适宜的楼盘算了。
而南开和西青就比较合理，南开量跌了34.5%，西青量涨了55.3%。
原因是在地王的带动下，南开的房价被拔高了，从而使南开和西青的房价梯度比本来增大了，促进许多南开人自动“走出去”，向西青歪斜。
河北、红桥量跌8%左右，而北辰量涨22.1%，也是相同的道理。北辰接受的便是河北、红桥的外溢。
以上这些都是本年的楼市新改变。至于下一年楼市行情怎么？房价是涨是跌？哪个区会起势？哪个区又将陨落？……1月4日下午13:00，365淘房年终盛典为您揭晓！
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