地产行业这一年钱难借，房难卖是普遍共识，但大佬们都说行业还有十几年的发展红利。
不过他们的动作却很诚实的开始布局地产以外的多元业务如长租公寓、购物中心、产业园区、物流地产等等，这些被冠以存量的统一称号。
且据估算，这个市场价值万亿，场内人头攒动。但现实问题是，这个市场跟开发的短平快迥然不同，看起来诱人，想吃上这口食，没个绣花功夫也白搭，而且现在就有三大难题摆在万亿大蛋糕面前。
三大难题：资产盘不清、
资产管理粗放、资产退出有难题
一、资产形态多样，数据统计口径不一致，出现数据打架，导致资产情况不明
很多房企早些年因自持要求，或主动或被动的持有一些资产。近几年，存量蓝海海域渐宽，长租公寓、购物中心、写字楼等多元化布局成为选择。综合来看，整个地产行业的存量资产规模逐步扩大。
但大规模的同时，一些房企搞不清楚自己有多少资产，也不了解资产的现状，这种问题在国企身上尤其严重，因为国企的资产权属较为复杂。比如某国企2017各类经营资产（长租公寓、写字楼、底商等）约40万方，非经营资产（如保障性公租房）约160万方，这里只能看出这个资产的概况。
另外一些指标数据统计时，统计口径不一致，出现数据打架，以面积为例，会出现报批面积、施工面积、产权面积、建筑面积和计租面积等各种面积统计口径，这样会导致不同报表间的数据经常“打架”，资产都搞不清楚，管理情况可想而知。
二、业务经营管理粗放，NOI得不到提升
资产弄不清之外，存量业务的经营管理也比较粗放，因为房企习惯于短平快的开发节奏，存量这类长周期的绣花活，很多企业静不下心来精雕细琢。
而这种粗放管理的结果直接体现在了财务业绩上，明源君精算了20多家房企2014年-2018年的商业地产资产回报率，最终发现他们的资产回报率逐年降低。
图片来自：明源地产研究院
那么具体粗放管理是指什么了？首先要弄明白存量资产管理一定是连环动作，持有后的招商管理、租赁管理、物业管理、财务管理是关键环节，但是目前这些环节的管理均比较初级和粗散。
以招商管理为例，相比于开发卖房，客户线索直接线上化，随时可追踪，状态可知。而招商工作中，很多客户追踪都是人工手动操作，很容易出现客户重叠、遗漏，客户状态不可知的情况。
而这一切的管理低效直接影响招商工作的有序进行，最终影响物业的出租情况，这些看似微小的环节，一环扣一环，最终会直接影响整个资产的NOI（净运营收入）。
三、缺乏长期资金市场估值逻辑，退出有难题
房开做住宅，房子的定价跟周边住宅的价格密切相关。而资产到了长期资金市场上，资本方主要根据NOI、EBITDA等指标倒推资产估值。
所以这两种不同频的估值方式，导致房开资产退出时，会有一些不适应，影响交易通畅性，资产去化存在难度。
比如明源君之前在交流中，某大佬表明了自己最近在卖资产，但是跟资本机构谈了好几轮谈不拢。细问原因，才知道他是以周边物业的价格估值资产价格，但是资本机构则是根据资产本身的净运营收入进行估值，所以两者多次谈不拢。
说了这样一些问题，肯定有人会说，这样一些问题很难搞定呀，也不是一朝一夕的事情，明源君非常同意这个观点。但当我们发现这些传统的方法无法有效解决传统问题时，换个思路，借助数字化管理手段或许是个有效的尝试。
建立数字化档案，统一数据统计口径
做到资产有数
弄清资产才能顺利精细化管理，所以存量资管的第一步就是弄清资产情况。如何借用数字化实现了？
明源云资管的方法是先建立资产数字化档案。考虑到每个企业留存的存量资产并非单一业态，一般包括写字楼、创意空间、产业园区、底商、购物中心等。且每一业态均有其独特的业务特点，从经营模式看，有租售并举、长租短租、代租代管等，种类繁杂。
所以总体按照资产来源信息、基本信息、资产经营信息三个方面给不同资产业态建立“资产数字化档案”，实行分类管理及统计分析，能够完全满足不同的业务管理需求。
资产身份证 图片来自：明源地产研究院
另外跟据客户的实际需求去做档案信息登记。但这样一个时间段会出现数据口径不一致的，比如资产不断的翻新改造，由于资料记录或保管不畅，导致项目规划与实测面积间存在差异，资产的真实情况无人得知。
针对这样的一个问题，可建立线上+线下一体化的解决方案，确保资产盘清的同时，还保持时效性。
具体方法是，请咨询公司清点核查完资产后，把信息录入系统，之后线下定期组织人工巡检，巡检人员通过APP定期对资产进行巡查、扫码和拍照，就可以判断资产的实际空间状态、经营情况以及与现有资产档案是否一致，确保获取资产信息数据时效性。
这样可避免业务、数据两张皮的情况，综合提高资产盘点效率。
而这些都完成后，会形成一个数据大屏，集团高层想要查找各类资产信息，了解面积、租金水平、出租率和收缴率等的变化情况，可直接看数据大屏，做到“屏中有数，心中不慌”。
资产数据大屏
细分业务管理场景，进行精细化管理
实现降本增效，达到资本盘活
提升资本估值是所有企业在存量市场的追求，一般来说企业的回报率相当复杂，不同企业核心指标各不相同，但是总的来说，都逃不过提升NOI，NOI好看，资本在市场上就会抢手。
但是各个业务的管理思路大不一样，拥有多样业态的企业如何应对了？利用数字化绝对是提升效率，降低管理成本的最佳选择。
而明源云资管会提供整套的解决方案，因为从总体看，各个业态的管理都会涉及这些模块，如移动招商—租赁管理—物业管理—财务管理—服务管理。
具体来看，每个企业的存量业务发展情况有差异，步调不一致，所以最终会根据企业的实际需求，提供相应版块服务，比如某公司需要移动招商、租赁管理和物业管理方面的服务，会有相应的产品提供。具体如下：
一、移动招商，可及时上报情况，也能避免客户资源流失
当前大部分的写字楼或园区的招商团队，采用参展会议，企业拜访等方式，在外面收了名片回来之后，进行人工补录，这样很容易出现遗漏。
但是借助移动化的招商助手，招商人员可使用手机，扫一扫快速录入商机，及时上传资源，减少了二次录入可能产生的信息遗漏，提升基层人员的效率。
同时招商时，可能存在一个客户多人跟进，这样很容易出现串客，产生内耗。
所以在招商助手上录入客户信息时，系统上会有各种信息（如客户、品牌名称、对应联系人电话号码、名片扫描等等）排重预警，且在跟进阶段也有通过签约营业执照/身份证识别唯一性，确保精准判客。
此外客户在跟进过程中，可能一开始跟了10个客户，其中7个有意向，最后成交了3个，这样一个时间段需要及时在招商助手上一一记录情况，譬如一开始3个没意向的原因，中间有4个有意向最终没有签约的原因。
这些记录下来，一是便于及时补进客户，以免招商进度拉后，二是及时分析其中原因，为后续招商提供解决思路。
另外招商团队的管理者，以往对招商人员的业绩考核需要花费大量时间进行线下统计。但是基层拓客的数据上传，管理层能很快了解客户转化情况，同时便于考核没更重要在于可避免基层招商人员因离职而造成客户资源流失。
掌上招商流程图 资料来源：明源地产研究院
二、电子合同在线签约，降低管理成本，也能实时上报合同中的风险
现在都提倡无纸化办公，全部线上化，这样能提升企业自身的管理效率，也能让合同管理变得更自如。
但是具体如何实现这个目标？
首先云资管上的电子合同覆盖租约全生命周期，包括签约阶段、履约阶段和解约阶段。将每个阶段也许会出现的交易环节全部在线化。
譬如租客与管理者足不出户便可以完成租约签订流程，并且在系统中留底，有效防止合同内容被篡改，不仅提升了租客体验，也降低了管理人员的时间成本。
图4-39 电子化合同流程图
资料来源：明源地产研究院
另外在合同履约过程中不可避免存在诸多风险，但是利用数字化工具，能轻松实现多部门自动提醒，打破部门墙，防止通知不到位导致的责任推卸问题。
譬如苏州的一家专业园区运营商，其管理的园区物理空间普遍较大，以往管理人员进行业务审批多采用纸质媒介，过程中需要不断在园区建筑之间奔波，非常耗时，审批效率低下。
采用数字化电子合同审批后，一旦产生业务流程，不管是发送者还是抄送者，都会收到相应的消息，各部门都可以随时掌握审批进程，其平均审批时间也从刚用系统的12天左右，降到现在的6天左右。
苏州某企业线上审批流程 资料来源：明源地产研究院
三、移动物管，线上推送工作任务，可实时监督完成情况，设备搭载感应装置，降低能耗
2018年开始，诸多物管企业扎堆上市，估值喜人，长期资金市场上给予物业公司的估值水平，普遍是开发公司的3倍。但是要想实现物业估值新高，利用科技手段让物业管理更智慧，则会让其有更多的资本想象空间。
巡逻任务自动推送，过程实时监督，巡逻有效。物业管理中，物业巡逻一般包括保安巡更，保洁巡逻，营运巡楼，工程巡检，一般他们巡逻完了需要在纸质文档上做登记，但纸质登记特别容易造假，之前很多安全事故的发生莫不是因为记录造假。
所谓了防范这种事情的发生，可在系统内部制定好服务人员巡逻计划，并且制定好巡逻路线指引，然后定时自动推送工作任务，服务人员跟着路线指引到达现场后，需要扫码签到。
线上有维保指引，确保做足设备检查。线下进行日常维保时，因为设备繁多，且每个设备的检查工序也比较繁琐，如何做到不遗漏？
为了解决这样的一个问题，可先在设备上面贴上二维码，作为它的身份证，然后APP推送设备维保任务后，修保人员可在电子检查指引下，一项项做足检查，如果期间发现有故障，直接在现场拍照，线上可进行快速分析，实现快速保修。
搭建可控的能耗机制，即时通报，有效控制能耗。在资产管理过程中，设备能耗是除人力成本之外的最大固定成本，且能耗的微弱偏差会直接影响NOI差异，从而影响资产估值。
但是能够最终靠搭载感应装置，这样一来各能耗设备可以即时通报异常情况，有效控制能耗水平，也降低人工巡检成本。
资产管理全流程线上化，可实现客户全生命周期数据在线化，便于打通各个环节之间的数据壁垒，方便领导层根据一环环的数据沉淀，更快更准确的进行运营决策，提升资产运营管理效率，进入提高资产的净运营收入，其次无纸化的操作，能提升客户体验，也能够更好的降低沟通成本和运营成本，实现降本增效，提升资产的NOI。
构筑一套投资测算管理体系
实时监控，及时调整策略
达到退出有望
解决前两项的问题，有人会说，数字化怎么可能解决投资估值问题，这个是有技术含量的工作，哪是一套系统就能解决的。
但是明源君告诉你，那是你不敢想！用数字化工具不仅让资产投资估值更准确，还能帮助领导层做投资决策。
如果借助数字化构筑一套投资测算管理体系，管理者只需要填写基本信息参数，系统直接呈现预期资产回报。这既能够更好的降低测算人员的技术方面的要求，且降低人为计算失误。
同时企业可借助模型与历史数据在系统中快速算出最优版本的投资方案，之后管理人将测算结果转化为具体的考核指令，下放给各部门执行，确保预期的资产回报率不会产生较大偏差。
此外系统会实时监控业务执行与投资测算间的指标偏差，并及时分析差异产生原因，将分析结果发送给相关业务部门处理，业务部门的处理结果又能反馈在初期的投资测算方案中，线上实现方案的不断迭代，优化投资决策。
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