文/乐居财经研究院 李奕和 展浩博
关于房地产开发商而言，2019年无疑是充溢艰苦的一年。不只大环境受方针调控、融资收紧影响，商场低迷，现金流备受检测。与此一起，全国上下此伏彼起的安全、产品问题，以及业主维权事情，也使得外界对开发商的产品提出了更多的质疑。
这些改动的背面，是整个房地产商场已然发作的底子改动。从近两年来看，“存量年代”成为职业议论最多的词，房地产商场从粗放型到精细化，职业评论的重心也从开发更多到了运营，这都宣告了开发商“盖楼就能卖钱”的大好年代的完毕。
在巨大的存量供给之下，房企不得不改变传统的增量思想，把更多心思花在产品的打磨上。万科郁亮说：“未来整体商场规划依然很大，靠什么让咱们顾客挑选你？要靠性价比、产品和服务的才能，在这一点上，咱们要花功夫。”旭辉林中，则将产品比作是房地产下半场的“压舱石”和“推进器”。进步产品力，成为开发商绕不开的课题。
实际上，不只职业商场和顾客等外部要素导致房企愈加重视产质量量，傍边也有其内涵要素的考虑。一项职业的数据标明，本年上半年A股上市房企净赢利率10.5%，同比上一年仍在跌落。
一直以来，高地价，加上限价、限贷、限购等调控方针的深化，使得房地产企业赢利继续遭到压榨。房企为打破赢利瓶颈，开端自动寻求改变，为商场供给更高溢价的产品，也使其更重视产品力的打造。
跟着“产品力”的重要性日益凸显，一些企业开端收拾本身已有的产品系统，对其进行概括、收拾，并推向商场构成具有本身竞争力的产品IP和品牌。除此以外，更多的企业也经过加强产品的立异，从细分范畴中寻觅产品的定位，企图在接下来的楼市下半场中，打造出本身的产品力优势。
“产品为王”逐步成为房企一致。产品力凹凸也成为衡量房企归纳实力的一大首要的要素。在此布景下，乐居财经研究院对我国500强房企的近2000个产品系进行收拾，根据评测形式，评选出100个具有较高品牌价值的产品系样本。
榜单评测模型阐明
2019年我国房企产品系品牌价值评测选用SPIB模型，将产品系规划指数（Scale）、溢价指数（Premium）、立异指数（Innovate）、品牌指数（Brand）四个因子，别离依照 30%、30%、20%、20%的份额加权核算终究得出，具有较高的可信度。
详细而言，规划指数是指：产品系落地的项目数、出售金额；溢价指数是指：该产品系落地项目相对周边的价格比率；立异指数包含：科技、健康、规划（空间、艺术）、用材质量，由乐居财经研究院专家委员会评价得分；品牌指数是指：该产品系品牌在网络上的曝光量。
榜单解读
整体来看，2019年，我国房企产品系的开展呈现出以下特征：
1、将“产品主义”进步至战略高度的房企，产品系品牌价值指数高。如：阳光城、旭辉、金科等。
上一年跨过千亿门槛的阳光城现已改变思路，在规划扩张之外，开端愈加重视质量和赢利目标。为此，本年4月，阳光城专门建立绿色才智家研究院，全面晋级绿色才智家产品的技能含量。与此相似，旭辉集团也根据新的产品规划理念，对旗下产品做了全面晋级，引进第六代产品对抱负人居日子的最新诠释。而金科也是在跨入千亿队伍后，开端对产品进行系统考虑。本年3月，金科提出“生命修建”概念，作为金科产品的新内核。
2、智能科技和绿色是产品系品牌价值的关键要素。如：我国金茂、美的置业等。
“地产+智能化”的浪潮下，品牌规划房企纷繁抢滩布局，推进智能家居和才智社区的广泛落地。其间，我国金茂、美的置业等品牌房企经过前期品牌沉淀和项目实践经验后，构成了共同的住所智能化产品或开展形式，成为职业产品智能化开展的佼佼者。
我国金茂要点打造的“金茂府”已成为高端住所范畴的闻名IP和科技人寓居所模范。而美的置业依托美的集团强壮的智造基因和供给链整合优势，现在已构成一套完好系统-才智健康社区，以 “才智、健康、绿色、全龄化关心”作为产品打造理念，运用人工智能、大数据、云核算、新能源、新材料和新技能等，打造才智健康社区。
3、集中度高，高价值产品系品牌集中于大房企。
从榜单不难看出，榜单中，产品系前20强多集中于头部房企，如绿城、龙湖、融创等。这也显示出房企归纳实力对产品力品牌进步也不容忽视。
4、越高端越重视产品系品牌。
坐落产品系榜单前列的品牌多为高端住所或商业品牌，反之也可阐明越高端的产品品牌越重视本身产品力进步。
产品立异的五大趋势
房企在产品系的打造和产品立异方面，表现出以下五大趋势：
1、智能化
跟着AIoT技能逐步老练，房地产的智能化现已越来越显着。一方面，现在的许多房企在打造产品时，均引进智能家居的概念，房子经过对智能家居家居进行联网，业主能够终究靠手机、平板电脑、触控屏等智能终端，或许直接经过语音，即可完成全屋操控，不只科技感十足，也为业主带来了更为快捷和人性化、才智化的人居体会。
值得一提的是，在此根底上，跟着5G商用年代的到来，调集了寓居、出行、办理、购物、服务、教育、文娱等多个日子场景的才智社区也更多地被人所提及。能够确认的是，不只是现在，在未来很长一段时间内，智能化产品的打造，包含才智社区都会是房地产开发商着力打破和寻求立异的方向。
2、低碳化
资源与生态问题是全球性的一个问题。房子制作过程中需求用资源，与此一起所发生的修建废物，都对资源和环境构成必定影响。房地产商在制作房子时经过对产品的前期规划与规划，以及修建材料的运用，最大极限削减对环境的影响，已不是一个新鲜事物。
比方，朗诗绿色地产标榜对绿色科技地产的打造，构成本身的“绿色”标签。其经过对项现在期规划、收购、施工制作等环节进行“绿色”把控，使项目到达节能、宜居、环保、健康的规范，进步环境效益和资源使用功率。
此外，另一家相同具有“绿色”标签的今世置业，则经过研制地源热泵技能系统、新风系统、隔音降噪系统等科技修建系统，到达对绿色、科技、节能修建的打造。特别在环境问题日渐凸显的情况下，这些差异化的“绿色”产品，将在楼市下半场比赛中为房企涂上一层保护色。
跟着绿色科技的开展，以及政府对修建节能、被迫房的推进，绿色产品将成为职业干流。
3、场景化
对我国人来说，房子历来不是一个硬邦邦的产品存在，除了遮风挡雨的基本功用以外，它仍是一个交融了家的概念、血缘爱情的空间和精力调集体。房地产开发商在产品的打造上，已开端越来越注意到这点。比方，全龄化社区的走热，就是对日子场景和产品根据人本身的一种回归。
一部分房企在小区的制作中加入了小孩和老年人的根底配套，在一些台阶以及游乐设备配套上，也更多地从这些年龄段人的需求进行考虑。一些产品乃至打造了“学教型生态花园”，小孩能够在其间栽种花草、树木，在培育小孩着手才能、触摸天然的一起，也添加本身的才智。
职业在这个根底上提出了全龄化社区、全生命周期住所以及一站式日子空间的理念。房企在产品的规划中添加会客厅、亲子、老年人场所，乃至是邻里中心，产品愈加着重人与人之间的沟通以及交互性，着重商务、商业功用的一起，也更着重交际功用。
4、IP化
针对不同的客户集体以及细分范畴，房地产企业企图开端收拾本身的产品系统，构成产品品牌与IP。一个方面，IP化的产品在商场上具有更好的辨识度，这关于品牌的宣扬具有事半功半的作用。比方，现在商场上说到泰禾，咱们的第一印象会想到泰禾宅院；说到万达，会想到万达广场；说到龙湖，是原著；说到融创，想到壹号院；说到金茂，会想到金茂府。这都是产品IP化后所构成的商场作用。
另一方面，除了品牌宣扬的效益，房企产品IP化后，房企能够构成产品的规范化，以及可仿制性，这个层面上讲，产品的IP化也有利于房企规划的扩张。总的来说，完成产品IP化有三个显要的途径：中心的产品技能系统、本身特征的外在形象以及完成品牌、办理的输出。当然，IP的构成并不简略，房企首要考虑的，是要构成一致的产品理念与修建精力，然后将这种理念不断在项目中进行实践和深化。
5、中式产品兴起
一直以来，修建都是前史与文明的载体。跟着近些年来咱们国家的经济的开展，以及我国梦、民族复兴等国家层面战略的提出，国人的民族文明自傲开端兴起，民间传统文明的复兴成为热议的论题。这种民间传统文明层面的复兴，传导到房地产范畴，则是中式宅院、产品的兴起。
如泰禾宅院就是这几年来，房企打造较为成功的中式产品之一。与此一起，以龙湖、绿城、金茂等为代表的一批房企也纷繁推出中式产品。融创则在上一年推出本身的中式产品，并发布了首个中式产品谱系。
这些中式产品不只在外在形象上沿用了我国传统宅院式外立面规划，在内部的布局上也引进了中式园林、山水景象的运用与打造。不只如此，以“府”“城”“院”等为代表的汉字也常被用作房企项目的称号傍边。但现代关于传统的沿用，并不是简略的照搬，未来，信任结合现代人居考虑和民间传统文明精华的中式产品还将成为房企重要的立异力之一。
