▎城市快报丨By：世联评价
2019年11月，依据世联评价EVS监测，11月份深圳新建商品住所均价为59,067元/㎡，环比跌落1.5%。新建商品住所成交3,196套（33.0万平方米），套数环比上升20.3%；存量住所均价为52,394元/㎡，环比上涨1.7%，全体呈趋势性小幅上扬形状，成交8,013套（66.3万平方米），套数环比上升11.8%。
深圳新建住所成交价量图
深圳存量住所成交价量图
数据来历：世联EVS数据渠道
深圳楼市终究走向怎么，世联君带您详细分析！
新建住所商场
深圳新建住所新增供给走势
数据来历：世联EVS数据渠道
2019年11月，深圳开发商扎堆开盘，新房供给急剧添加，新增14个住所项目，供给面积8,296套（83.05万平方米），套数环比大升208%。
新增的住所项目是丰富懿园、海祥阁、合正置地大厦、龙光玖龙台二期、华润置地公园九里花园、大悦城天玺壹号、颐湾府、招商领玺家乡、天鹅湖畔花园、卓弘星斗花园、恒裕珑城八仙府、里城玺樾山花园、颐安都会中心花园，以及昊龙华庭。
A002-0076：腾讯大铲湾200万平方米互联网+未来科技城规划效果图
图片来自：网络
深圳新建住所成交价量图
数据来历：世联EVS数据渠道
11月份，深圳楼市因为方针利好不断，新房供需两旺，成交上升，商场适当活泼。
以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积核算，11月份深圳新建商品住所均价为59,067元/㎡，环比跌落1.5%。深业中城、天鹅湖花园（三期）、新锦安海纳第宅、金众麒麟第宅等高端楼盘会集网签，使均价仍处于高位。
深圳新建商品住所成交总量较小，近期限价有所放松，深业中城、招商领玺和颐湾府等网红盘网签将大幅影响均价，全体体现冷热不均，豪宅热抢和刚需盘滞销构成激烈反差，一手住所均价参考价值不大。
新建商品住所成交3,196套（33.0万平方米），套数环比上升20.3%。热销楼盘包含誉珑名苑、期御景佳园、深世界万科和雅轩、恒大成花园等。拜见《深圳新建住所销量 TOP25》。
从全市商品住所各面积产品和对应总价来看，90～130平方米产品是成交主力面，成交套数占比为52%；总价在300～1000万的产品成交套数占全市总成交套数的80%。
十一月份深圳新建住所成交区域散布
十一月份深圳新建住所销量 TOP25
（按成交面积排名）
数据来历：世联EVS数据渠道
深圳新建住所可售套数
数据来历：世联EVS数据渠道
跟着年末成绩冲刺季的到来，房企密布加快了供货节奏。到11月底，新建商品住所月末可售数量26,500套/267.77万平方米，可售套数环比上升17.9%。
新建住所库存去化周期方针被直接用作土地办理，指新建住所月末可售面积（库存量）除以最近六个月均匀出售面积得出的比值。业界通常以库存去化周期来衡量住所商场的供需状况，判别商场走向，该数字超越18个月即存在较大的商场危险。假如小于8个月，则楼市显着求过于供，提示住所价格将上涨。
《关于加强近期住所及用地供给办理和调控有关作业的告诉》（建房[2017]80号）清晰，住所库存消化周期“6～12个月的，要添加供地；18～36个月的，要削减供地”。即库存去化周期方针的调控方针为12～18个月。
深圳新建住所库存去化周期为8.5个月，落在调控方针规划以下，本方针显现商品住所严峻求过于供，提示需求添加住所的供给量。
深圳新建住所库存去化周期 （单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
存量住所商场
深圳存量住所成交价量图
十一月份深圳存量住所各区成交套数及商场均价
数据来历：世联EVS数据渠道
2019年，粤港澳大湾区、先行示范区、前海扩容、豪宅规范调整、放开港港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕协作区冻结购房办法等利好如潮，深圳存量住所商场体现鹤立鸡群。
11月份，深圳存量住所商场继续价量齐升，再现井喷行情。
具方针含义的世联EVS深圳存量住所均价为52,394元/㎡，环比上涨1.7%，全体呈趋势性小幅上扬形状。
豪宅规范调整导致超越40%的存量住所买卖税费下降，商场决心在逐渐添加，成交十分活泼，11月份成交8,013套/66.3万平方米，套数环比上升11.8%。
存量住所成交在3月份呈现了一个显着的拐点。3月份之前基本上维持在每月4,000套左右。4月份存量住所成交遽然放量，随后的7个月显着升温，11月成交暴升，是2016年5月以来初次打破8,000套。
因为新房受方针调控影响极大，乃至每个月成交新房或许不是一类的物业，以新房成交价判别房价的走势有必定误导性。存量房愈加挨近彻底商场之间的竞赛状况，且深圳已进入存量房年代，存量房价比新房价更能代表楼市全体运转走势。
租借商场分析
深圳住所租借商场走势
数据来历：世联EVS数据渠道
11月份，深圳优质商品住所均匀月租金为80.4元/㎡，环比上涨0.8%，呈趋势性上涨形状。
其间南山区带电梯住所均匀租金114元/㎡·月，领跑全市。福田区（105元/㎡·月）、罗湖区（85元/㎡·月）别离名列第二至第三位。
深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2018年新增常住人口49.83万，夺得城市人口争夺战的冠军，其间大学生占新增人口60%。人口方针与工业立异风口使深圳人口增加迅猛，为楼市带来了很多刚需住所需求，短期3～5年趋势难以改动。到9月末，深圳金融组织（含外资）本外币存款余额打破了8万亿，增加11.3%。尽管前三季度广深GDP之间距离在缩小，但会聚资金的距离在拉大，全国的钱正在流向深圳。杰出的宏观经济基本面与巨大的人口基数将继续支撑住所租借需求平稳增加。
本月存量住所租售比为652倍，静态租借报答率仅1.8%。衡量一个区域住所运转状况杰出的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的置办总价大致持平。我国338个城市的均匀租售比大约为1:350。从租金报答来看，深圳住所租售比严峻失调，出资报答率较低。
与租金收入比较，住所出资者更垂青未来房价会不会涨，是不是真的存在非理性昌盛，需求用财物思想来打破数据约束。
土地商场分析
11月份，深圳土地商场迎来5月、10月之后本年度的第三次会集供给潮，共21宗地布告出让，单月供地宗数是2015年12月以来最高位。总土地面积407,938平方米，规划建筑面积1,569,965平方米。
本月推出包含工业用地8宗，新型工业用地4宗，商业用地6宗，居住用地1宗，其他用地2宗。
其间，桂湾片区T201-0122宗地以租借15年期方法推出商场，短期使用功用为新型工业用地，以研制、构思、规划等立异型工业功用为主。
十一月份深圳土地供给一览表
阐明：本表信息不包含深汕协作区
数据来历：深圳市土地房产买卖中心
十一月份深圳土地成交一览表
阐明：本表信息不包含深汕协作区
数据来历：深圳市土地房产买卖中心
11月份全市10宗地成功出让，土地商场十分活泼。宗地面积算计107.6万平方米，规划建筑面积325.5万平方米，成交总额高达236.8亿元。
11月22日，深圳6宗居住用地会集出让，可谓近年规划最大的居住用地出让，但终究却冷淡收场。6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住所阶段。其间，有2宗以底价成交、有1宗意外流拍，有3宗以21%～25%的低溢价率成交。居住用地出让降温，根本原因归结于全国创始的“双限双竞”（添加了约束普通商品住所价格）新规抬高了门槛，下降了开发商的赢利预期，导致竞拍热心冷淡。比较6月份那次“单限双竞”的居住用地出让，此次居住用地出让最大改变，便是“双限双竞”。
腾讯未来新总部落户深圳大铲湾岛。腾讯科技（深圳）有限公司以85.2亿顺畅拿下大铲湾的A002-0076，占地约80.9万平方米，竞买申请人应契合《深圳“互联网+”未来科技城选址地块要点工业项目遴选计划》工业准入条件的要求。
本宗地首期开发包含会议中心、酒店、科技展览馆、1座数据及才智控制中心、1座片区会聚机房、1座垃圾转运站和1座110千伏变电站。总建筑面积200万平方米，其间产权归竞得人的有192.05万平方米，包含：研制用房150万平方米、宿舍19万平方米、商业14万平方米（含6万平方米会议中心及4万平方米酒店）、食堂4.125万平方米、其他教育设备3.9万平方米、科技展览馆0.5万平方米、数据及才智控制中心0.3万平方米、物业服务用房0.225万平方米。
商办商场分析
一手商业商场（以商务公寓为主）：供需两旺
咱们以全市商业楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，计算11月份深圳新建商业物业成交均价为59,840元/㎡，环比微涨0.3%。深圳官方商业物业数据以商务公寓为主，并非以商铺为主，误导性很强。
本月商务公寓供需两旺，成交面积高达131,695平方米，环比大幅飚升64.5%，热销楼盘包含益科大厦、佳兆业未来年代大厦、中洲沿海商业中心、璟悦轩等。
深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图
十一月份商业（以商务公寓为主）新房销量 TOP10
（按成交面积排名）
数据来历：世联EVS数据渠道
11月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为143.6万平方米，供给有鲜明的上升。
库存去化周期为16.8个月，处于近期低位。
深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积
（单位：万㎡）
深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期
（单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
存量商业物业商场：租金趋势性跌落
11月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）买卖不活泼，成交面积21,711平方米（仅为一手成交量的16%），环比跌落8.0%。
在2019年11月11日，天猫全体的成交额（GMV）到达了2,684亿元，再次改写的世界纪录，成为我国电商高速开展一个缩影。电商及新式业态双面碾压令传统零售品牌商场占有率继续萎缩，不利于传统商铺租售。此外，近年非核心区域新增供给连续入市，深圳优质购物中心均匀租金全体呈趋势性下降形状。
2019年第三季度，福田One Avenue杰出中心、龙华壹方六合B区、深圳大学城塘朗城广场及益田·假期里等四个新项目相继入市，首要商圈优质购物中心最优租金层均匀租金趋势性下移至772元/㎡·月，均匀空置率上升至4.0%。
未来高供给量使得零售物业商场面对较大的竞赛压力，估计近期首要商圈均匀租金将继续疲软。
中长期而言，深圳商业物业后市审慎达观。
深圳优质购物中心最优租金层均匀租金（单位：元/㎡*月）
深圳优质购物中心最优租金层均匀空置率
数据来历：世联EVS数据渠道
一手写字楼商场：精神萎顿，价量齐跌
咱们以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，计算11月份深圳新建写字楼成交均价55,386元/㎡，环比跌落16.9%。
写字楼商场精神萎顿，成交面积20,370平方米，环比大跌54.8%，热销楼盘包含龙光玖钻商务中心、前海世茂金融中心二期、恒大城市之光大厦、会议湾中港广场等。
深圳新建写字楼成交价量图
十一月份写字楼新房销量 TOP10
（按成交面积排名）
数据来历：世联EVS数据渠道
11月份，深圳新建写字楼可售面积为112.7万平方米，库存量打破下降趋势，大幅上升21.5%；
库存去化周期加快飚升37.1个月，因为近几个月销量数据欠佳，库存压力剧增。
深圳新建写字楼可售面积（单位：万㎡）
深圳新建写字楼库存去化周期 （单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
存量写字楼商场：租金高位回落，空置率大幅攀升
存量写字楼物业出售成交仅13,380平方米，环比跌落0.2%，相对于深圳超越700万平方米存量商场而言，成交低迷，写字楼商场以租借经营为主。
第三季度，深圳甲级写字楼合计约70万平方米交付使用，单季新增可租借供给创前史新高，有九个项目入市，均匀租金回落到225元/㎡·月，静态租借报答率下降至4.5%。
深圳甲级写字楼均匀租金 （单位：元/㎡*月）
深圳甲级写字楼均匀空置率
数据来历：世联EVS数据渠道
因为新增供给于季内会集入市，甲级写字楼全体空置率大幅攀升至20.5%。作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率高有经济的影响，也和深圳写字楼租借新增供给量高有关。深圳六大总部基地加区域提高，商办规划及入市量到达顶峰，甲级写字楼租借供需呈现反转。
展望第四季度，深圳甲级写字楼全体租金稳中略降，全体空置率将明显攀升。
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本文作者：世联评价，全国抢先土地房地产、财物评价组织，具有强壮的评价师团队，持有RICS、AI、HKIS等世界学会资质，努力专业继续抢先，深度、前瞻商场解读，内容首发价值领地大众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规矩。
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