你永久都不知道明日会发作什么。
2018年12月19日，在上海万豪酒店，时任正荣地产集团董事、总裁的王本龙，在谈到正荣的用人标准时，较为骄傲的谈道：“正荣‘用人疑其短，疑人用其长’，正荣爱才如命，在正荣要做美好的斗争者。”
一年曩昔了，那个从前为正荣美好斗争的人，却先溜之大吉。
据媒体不完全核算，本年以来，正荣地产已有近10位高管相继提交辞呈。
01
高频的高层人事震动，让正荣内工作界火了一把。
但说句实在话，谁就任、卸职村长一点不关怀，村长更关怀的是聚光灯背面、真正被躲藏的现实。究竟作为企业高管，会比外人对企业自身更为了解。
今天在翻看房企新闻时，看到克而瑞的一份研究陈述，陈述中罗列了本年以来1-11月房企的“全口径出售额”和“权益出售额”，正荣地产也在列，不过数据不太美观。
2019年1-11月，正荣地产的全口径出售额为1270.1亿，排内工作第22位。其间权益出售额为656.8亿，排内工作第32位。权益出售额占全口径出售额的比重为51.7%。
正荣地产出售权益金额不到全口径金额的60%，该值不只远远低于工作均匀水准，就算与正荣平等规划的企业比较，也相差甚远。
村长列举了跟正荣地产平等规划下的几家房企的全口径出售额和权益出售额状况，正荣地产的权益出售额占全口径出售额比重仅为51.7%，排在了结尾。
数据来历：克而瑞数据
咱们咱们都知道，房地产开发中，房企合作开发某个楼盘是常有的事。
比方甲乙两个房企一起开发了一个项目，甲占70%，乙占30%，该项目终究出售额为1亿，那么甲方在核算出售额时，所对应的全口径出售额为1亿，但权益出售额只要7000万。
相较于全口径出售额，权益出售额按持股份额核算区分出来了，更能客观地表现房企的资金运用和战略把控水平。
曾经的正荣地产并非如此，权益出售金额占比都是极高的。
2016-2018年的三年里 ，正荣地产的全口径签约出售金额分别为392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元，对应的权益出售金额为362.32亿元、470.05亿元、561.42亿元，权益出售占比的比值为92.21%、67%、51.98%，三年内降幅约40个百分点。
就权益份额较低的状况，楼市头条问询正荣地产，正荣地产所给出的答复是：
正荣地产权益份额下降是由于曩昔两年参加了不少合作项目，才导致这两年出售权益有所下降，正荣现已有方案的在进步土储的权益份额，正荣本年至今新增土储323万平方米，新增项目的权益在80%，较上一年进步不少。（截止6月30日总土储的权益份额也进步至57%），估计到2020年之后出售权益份额会有所上升。
02
看到正荣现在为难的境况，不知道正荣的创始人欧宗荣，心里是否也会五味杂陈。
1998年，欧宗荣创立正荣集团，首要从事房地产开发相关作业。在这期间，正荣地产一向大开大合，高举高打，不断在地产范畴拓荒新天地。功夫不负有心人，这几年，欧宗荣荣登胡润富豪榜，正荣地产也完结了规划的敏捷扩张，仅用了三年时刻一举上市。
正荣地产上市后，年仅54岁的欧宗荣就早早退居幕后，交由工作经理人打理。
不过现实告知咱们，甩手掌柜并非那么好当。
现在的正荣地产，不只呈现了前面所提到的“虚胖”，且还有显着的成绩放缓、增收不增利的痕迹。
依据正荣地产2019年中期的财报多个方面数据显现，正荣上半年营收136.48亿元，完结公司拥有人应占期内溢利9.33亿元，仅增加10.83%和11.08%。
这样的数据与上市初期的高速增加“判若鸿沟”。要知道，2018年正荣地产营收增速为50.53%，就更不要说上一年中期高达171.86%的高速增加了。
从盈余才能的表现上来看，正荣地产也正在落后于同等级千亿房企。到2019年二季度，同等级千亿房企中，以亿元为单位，净赢利最差的也轻松超越两位数，而同期正荣地产的净赢利仅有9.33亿元。
在同等级规划的房企中，正荣地产的净赢利只要中粮和远洋的1/2，比较雅居乐、奥园地产、富力地产更是相差甚远。
数据来历：各房企财报
在《贞观政要》中，记载过一个风趣的桥段。唐太宗向近臣发问：帝王之业，草创与守成孰难？
无一人敢直接答复，但有臣子向唐太宗说了这样一番话：“莫不功成而德衰，善始者实繁，克终者盖寡。岂取之易守之难乎？”
这位臣子所提的问题，何曾又不是正荣所面临的问题。“莫不功成而德衰”，一个企业走向强大后，其间心价值必将逐步褪色。
最初，欧宗荣给集团起名“正荣”，意欲“正派”和“昌盛”。至此，正荣地产也把“正派构筑昌盛”当成中心价值观。
此时，看到正荣这虚高的成绩、糟糕的赢利，不知道此时欧宗荣心里作何感触。
03
像正荣这类高速展开的“新一线房企”，村长总结过他们的一起特征：
先经过规划到达千亿完结弯道超车，然后赴港完结上市融资，最终快速整合资源，成功将运营力进步为中心竞争力。
这样的途径终究方针能否达到，我觉得最要害之处仍是取决于前面的“柱石”是否铺得厚实。这是由两点所完结的。一是规划上去后，能否带来实在赢利。二是能否以更低利率取得融本钱钱。
这两点中的第一点正荣做得并不好，有做高规划冲名次的嫌疑（由于许多金融机构在发放告贷时都会有规划约束，排名低了或许压根进不来他们的白名单）。
至于第二点，还有待检测。
正荣地产的融资途径在所有房企中，是一种很怪异的存在。正荣地产在上市曾经，来自“境内其他告贷”的份额都在50%以上，2016年更是到达了73%。
村长猜想，正荣在上市曾经应该没少取得“欧式集团”的支撑。
数据来历：正荣地产招股说明书
所谓“欧式集团”是指的欧宗荣的宗族财团。欧氏“一门三杰”，一向是被莆田人津津有味的论题。
欧家共有兄弟姐妹6人，出了3个富豪：大哥欧宗金，创建了福建欧氏出资集团；二哥欧宗荣，掌握正荣集团；其间家里最小的欧宗洪创办了融信我国。
正荣和融信这两年展开都很快，向商场完美演绎了“小马拉大车”的本钱游戏。跟着这个游戏的不断展开，好像难度也渐渐变得大。
就拿正荣来说，正荣地产在敏捷扩张的这几年，就呈现了显着问题，在正荣的财报上有所表现。
一个是持续性的运营性现金流为负。
多个方面数据显现，2016年至2018年，以及2019年上半年，正荣地产的运营活动现金流量净额分别为-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元、-77.23亿元。近4年运营性现金流算计净流出163亿元。
运营活动中持续性的负流出，反映的是正荣在运营过程中，现金的流入状况掩盖不了开销状况，捉襟见肘；一般企业采纳商场扩张战略时，都有或许会呈现这样的局势，企业要想后续展开不呈现一些显着的反常问题，有必要要有很强的融资才能，不然简单出问题。
二个是现金流压力大，短期债款份额高。
2014-2019年二季度，正荣地产的有息负债告贷总额分别为301.8亿元、253.58亿元、350.34亿元、420.64亿元、464.92亿元，525.29亿元。
数据来历：正荣地产财务报表
一年内需求归还的告贷占比分别为45.7%、37.11%、29.45%、54.64%、51.28%、47.40%，两年以内的算计告贷占比极高，到达了71.65%，而5年今后的有息债款寥寥。
数据来历：正荣地产财务报表
以上数据标明，未来正荣地产的短期资金压力极为严重，要么加速回款，要么不间断融资。
针对公司短债比较高的状况，正荣地产回复楼市头条：
正荣地产短债比现已从2018年年末的51.3%下降到47.4%，降短债方面，正荣会持续经过多渠道融资，以长债来置换短债，优化债款结构，方针是到本年年末将短债份额操控到40%或以下，下一年到35%。
- 结束语 -
本年以来正荣高管频频离任，是否也有以上要素的考量，不得而知。
村长猎奇的是，作为创始人的欧宗荣，是否会出头化解危机。
假如欧宗荣是再次出山，会请家里的老大哥过来帮助吗；仍是说正荣地产早已被作为“弃子”，欧宗荣也早已对此不论不问了？
