2019年，我国的房地产企业面对着更为杂乱的外部环境，但另一方面，前11月现已27家房企成果打破千亿，优异房企以精确的布局和产品，取得了杰出的成果。2019我国房地产大数据年会暨2020我国房地产商场趋势报告会上，中指研讨院企业研讨总监李建桥依据多年对房企的研讨，对2019年房企的开展状况进行总结，并对房地产企业侧重重视点进行深化、客观、精确的剖析，为与会人员供应企业开展布局、产品打造、危险防备等方面的有利参阅。（点击免费试用：房地产企业危险评价SaaS东西）
李建桥
中指研讨院研制中心企业研讨总监
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2019年1-11月房地产企业出售成果状况
全体体现：出售成果增速同比放缓，千亿房企达27家
表：2019年1-11月房企出售成果TOP100状况
2019年1-11月，TOP100房企出售额均值达1036.1亿元，出售面积均值为755.8万平方米，同比添加率均值分别为21.8%和21.9%，单11月出售金额环比下降0.81%，同比添加16.3%。千亿数量：千亿企业达27家，较上个月添加2家，与上一年同期比多1家，碧桂园、恒大、万科超五千亿，估计年末超千亿房企将到达35家。
前10房企的出售额占前100的40.1%，前100门槛为245亿，较上月添加了30亿，估计年末门槛值达将挨近300亿。前10房企出售额均值为4157.2亿元，出售额添加率均值为18.0%；11-30及31-50企业出售额均值为1419.6亿元和786.6亿元，添加率均值为22.4%和30.3%；51-100企业的出售额均值分别为和358.3亿元，添加率均值为18.8%。
千亿阵营特色：头部企业增速放缓，规划断层仍在扩展
图：千亿房企2019年1-11月出售成果状况
千亿企业继续领跑，部分企业出售成果快速添加。2019年1-11月，已有27家在出售额破千亿，同比添加21.6%，世茂、阳光城、金科、奥园等企业出售成果增速较快，其间世茂同比添加46.8%，阳光城同比添加37.3%。
TOP30阵营生长分解，内部规划断层仍在扩展。出售额TOP10均匀增速为18.0%，规划均值为4157.2亿元，出售金额占TOP30的59.4%，较2018年末添加0.2个百分点，TOP3的规划均值为6425亿元，占TOP30的份额为27.5%。
方针完结率：代表房企方针完结率均值近100%，全体完结状况契合预期
表：部分千亿房企方针完结率状况
从房企全体出售方针完结率超9成。从发布年度出售方针的企业来看，恒大、中海、招商蛇口等房企也完结了全年出售方针的95%以上，完结全年方针可期。
方针完结节奏契合预期。2019年头，房企出售成果方针添加率全体约为20%，比较2018年头30-40%愈加理性和保存，快周转战略及营销鼓励办法，促进企业愈加重视出售回款，出售节奏显着提速，奠定了全体成果方针的完成根底。
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2019年房地产企业运营状况体现
城市奉献：二线奉献为主，一线出售奉献进步，深耕要点城市进步成果
图：千亿房企出售额前20城市出售额及同比添加率
二线城市依然是首要奉献城市。2019年以来，千亿房企在二线城市成果奉献占比为59.5%，同比下降3.7个百分点，但二线城市依然是首要奉献城市。
要点城市成果体现杰出。2019年以来，千亿房企在北京、南京、杭州、重庆、上海的出售额奉献较高，均超1500亿元；北京、南京出售额同比添加显着，均超40%；杭州、重庆、成都、西安、姑苏、佛山等六个城市出售额同比下降。
图：代表企业2019年1-11月要点项目各面积段出售额占比
适应商场需求，集合刚改产品：代表房企捉住改进型需求开释机会，加大中型户型产品的推售力度，90-140平米刚改、140-200平米改进型产品累计占比约73.3%，其间华润置地、绿城等以大户型中高端住所为主。
重视工匠精力，进步产品质量：随同方针调控及商场调整布景下的客户张望心情及挑选空间添加，代表房企以满意用户寓居需求的超高的性价比为导向，以工匠精力打造质量产品，以产品力赢得商场之间的竞赛。
营销战略：营销力度加强，打造营销矩阵，跨界协作与品牌IP营销
房企营销力度加大，营销战略继续立异，渐渐的变多的房企参加优惠促销队伍，一起扣头力度加大，营销方法多样，如凭仗“双11”线上线下活动、专场团购、抢房节等促销，未来降价促销方法将会继续蔓延到更多项目和城市。
营销矩阵。房企全方位运用传统媒体和新媒体途径，经过线上线下联动深化途径功用，完成营销效益最大化。一方面，经过卫视、纸媒、冠名等干流方法宣扬，完成传达人群高掩盖；另一方面，经过抖音、Vlog等自媒体引发论题继续互动和涣散，调集受众参加性，达到杰出的营销作用。
跨界营销。经过与二次元文创等范畴跨界交融，投合年青人消费趋势，抢占年青商场空间。如富力集团与明星爆款手游《明日之后》首度跨界协作，完成虚拟和实际的完美交合，线上线下的精准全掩盖，活动参加人数10万+。
IP及造节营销。经过打造专属企业IP或与社会化节日有机结合进行“造节”活动，凭仗多媒体进行品牌营销。龙湖经过“66天街品牌日”进行张狂购物节品牌IP营销，在商业品牌“造节”的趋势中锋芒毕露，为龙湖天街品牌的可继续营销流量奠定了根底。
拿地情绪：拿地力度削弱，新增土储向二线搬运，二线占比近50%
图：2018年1-11月、2019年1-11月代表房企拿地金额占出售额比重
拿地量平稳添加：2019年1-11月，拿地TOP100企业拿地总额25111亿元，同比添加，拿地面积同比上升6.96%。11月拿地放缓：11月，TOP100拿地额同比下降12.6%，环比下降10.1%，拿地面积同比下降28.5%，环比下降34.3%。拿地情绪更理性：代表企业拿地金额占出售额的比重为25.4%，同比下降3.3个百分点，其间，华润置地、金地、蓝光拿地金额占出售额比重超40%。
图：2018年1-11月、2019年1-11月拿地金额TOP100企业分解状况
全体出资平稳添加，资源进一步向大企业集合。2019年1-11月，拿地金额TOP100企业拿地总额同比添加17.5%至25171.3亿元，TOP10企业拿地总额8848.4亿元，占TOP100企业的35.2%；TOP30企业拿地总额16107.9亿元，占TOP100企业的64.0%。11月，TOP100拿地额同比下降12.6%，环比下降10.1%，拿地面积同比下降28.5%，环比下降34.3%。
拿地规划前50的房企8成坚持正添加。部分上一年拿地急进的企业呈现了规划下降，体现在城市向一二线挨近，城市进入数量有所缩短，首要因为企业融资受限偿债强逼以及回款怠慢带来的资金压力。
拿地规划后50-100的企业则升降各占对折，标明企业对商场及本身开展的判别呈现了分解：部分企业坚持高杠杆形式，如部分中小型房企将完成千亿出售规划作为开展方针；部分国企央企则是凭仗区域优势和工业优势，坚持本身的节奏顺势拿地；还有部分小型房企则显着的拿地规划下降，拿不到地以及拿不到适宜的地是摆在企业继续开展面前的重要问题。
融资规划：融资环境从严从紧，海外债融资放量，信赖融资规划继续下降
图：2019年1-11月房地产职业海外债、信誉债融资状况
融资环境偏紧：2019年以来，融资方针坚持收紧态势，1-10月，房地产开发到位资金14.5万亿元，同比添加7.0%。增速自5月开端呈下降趋势，其间，国内借款占比继续下降，1-10月国内借款占比仅为14.7%，较年头下降5.3个百分点。
海外债融资规划添加：2019年1-11月，房企经过信誉债融资4971.4亿元，除掉短期融资券规划影响，融资规划与上年同期根本相等，其间,公司债发行规划显着上升，同比添加30.3%，海外债融资规划显着添加，发行规划为4603.4亿元，同比添加33.6%。
房地产信赖融资规划继续下降：2019年1-11月，投向房地产范畴的信赖金额累计8744.3亿元，同比添加4.9%，自2019年7月起至今，信赖融资规划逐月下降，11月降幅有所收窄，11月信赖融资为556.6亿元，环比下降6.6%，同比下降22.8%。
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2019年房地产企业危险剖析
专业东西:危险评价SAAS体系
依据房地产企业危险特征，从外部环境、运营体现、财政水平等视点进行危险丈量，为出资者供应决议计划辅佐。
评价目标:四级分类目标，归纳得分比较
咱们选用4个一级目标，13个二级目标以及26个三级目标，上百个四级目标，进行模型测算，寻觅构成危险差异的本源，精准定位企业的薄弱环节，以及及时预判企业的危险走势，并做出提早预警。
根本成果:全体危险可控，二八规律闪现
图：沪深及大陆在港上市企业危险得分分布图
依据2019年度房企出售额成果，运用2019年1-11月数据进行危险测算，比照剖析房地产企业不同类别的危险。
80%企业仍处于安全危险规划（>6.00分），全体危险可控。抗危险才能较强（6.50-7.50）的企业数量占比43.34%。
从企业阵营来看，龙头企业的抗危险才能显着强于其他阵营。
各阵营危险点：头部稳健，中型偿债，小企业融资与土储
外部危险：中型企业面对区域调整危险，开展节奏需求有所调整
图：一切沪深港上市企业危险得分分布图
企业均面对必定外部危险，其间30%的企业外部危险较大（
龙头房企外部危险显着低于其他阵营，收益于布局较涣散，品牌影响力高，危险会集度较低；其他阵营企业首要危险点在于其事务布局城市经济开展实力较弱，或事务会集在单一区域；
中型企业面对较高的区域危险，部分企业首要布局一二线城市，受限购、限售、限价方针影响较大。
运营危险：中小企业危险较高，首要会集在项目出售、土地储备缺乏
图：一切沪深港上市企业危险得分分布图
房地产企业全体运营危险可控，91%的企业运营危险仍在安全规划（>6.00）；
土地储备仍为构成危险差异的重要的要素；
出售额在100亿以下企业土地储备危险较高，首要体现在其土地储备规划缺乏、布局才能不强以及拿地才能有所短缺等方面。
财政危险：来自于本钱结构、融资才能，小企业危险加大
图：一切沪深港上市企业危险得分分布图
房地产企业全体面对必定财政压力，其间20%的企业财政危险加大（
头部企业具有较强的出售回款才能，其资金周转、盈余才能较强，抗危险才能显着高于其他阵营；
中小型企业财政方面各目标体现欠佳，其短期及有息债款规划大、融资途径窄、未运用银行授信额度少等方面。
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2020年房地产企业开展态势预判
开展的新趋势：分解格式连续、优胜劣汰加快、产品力竞赛更剧烈、科技使用更深化
分解格式连续，优胜劣汰加快。会集度将进一步继续进步。房地产职业现已过了高速开展的盈利期，职业分解整合将进一步加重，下半场将是有限空间内会集度的进步，中小企业的空间进一步紧缩。
产品竞赛更剧烈，品牌力将凸显。跟着人均住房面积的添加，买方商场逐步构成，职业竞赛实在转向产品力的竞赛，以产品和服务为中心的品牌竞赛力是未来企业开展的要害。
科技使用更深化，高效高质更稳健。以大数据为中心的智能化、信息化的推进，进一步加快职业的革新，更科学、更精准的东西使用将带来职业竞赛格式的新改变。产品场景体会、运营可视化、工程办理信息化等东西的使用，将极大进步企业的产品及运营竞赛力，推进企业产质量量更有保证、更靠近商场需求、更高效稳健运营。
短期预判：平稳仍是趋势，优胜劣汰加快
出资规划将坚相等稳。从2019年1-10月开发出资增速、到位资金来看，职业并未闪现决心大幅阑珊闪现，未来一年平稳的添加将仍是大趋势。融资规划将坚持安稳。方针层面的安稳志愿激烈，资金供应规划并未大幅缩短，融资途径或有结构性调整，全体融资规划及本钱仍将坚持安稳。
职业生态将坚相等稳开展。破产数据并未放量，仍属正常更新节奏。2019年1-11月，职业触及地产企业的共458家，除掉非地产企业约320家，比较上一年同期450多家的数量，并未有大幅添加趋势，仍归于正常优胜劣汰的职业更新节奏。
主张一：重视库存规划与质量，操控拿地规划与节奏
严控高价地规划。2016-2019年10月底，全国算计成交2686块高价地，首要会集在大中型房企手中，现在50家代表房企的高价地份额全体仍在健康规划内，但有4家超越职业警戒线。从开盘率来看，已有1641个项目已开盘，占总量的54.4%。从要点城市高价地开盘出售率来看，宁波、杭州等城市去化较好，无锡、天津等城市去化作用较差。
操控拿地规划。2019年，拿地与出售额的比重在20%~30%，拿地情绪较为慎重中性，部分房企拿地规划相对较高，首要有短期弥补粮草、加杠杆追逐、有钱固执三种状况。其间，加杠杆的房企仍要操控好总量规划和单体规划，保证资金链弹性。
优化拿地结构。跟着部分三四线的方针及商场调整，房企要从人口、经济等目标，科学研判城市空间，在城市深耕的根底上，拓宽优质地块。
和谐拿地节奏。大型房企可顺周期拿地以及坚持稳健的拿地节奏，中型房企则应适度放缓拿地节奏，寻觅商场调整机会，小型房企则应依据城市方针及商场改变，灵敏调整全体节奏。
主张二：坚持融资途径顺利，提早做好融资规划
现金不能掩盖一年内到期债款的房企，短期偿债面对必定检测。2019年中期，沪深上市房企现金/一年内到期债款比小于1的有42家，占比为43%；在港上市房企现金/一年内到期债款比小于1的有25家，占比为38%。其间现已呈现债款违约的银亿，现金/一年内到期债款比为0.16。
大型房企融资途径相对顺利，小型房企应继续强化途径拓宽。2019年1-9月，百强TOP30企业发行信誉债总额为1185.5亿元，占悉数房企发行总额的25.4%；发行海外债总额为1908.9亿元，占悉数房企发行总额的60.2%；财物证券化产品发行总额为1192.5亿元，占悉数房企发行总额的19.8%。
主张三：优化布局结构，做好产品
图：代表房企城市布局密度图
优化布局，涣散方针和商场危险。头部房企已构成全国化布局，能有用的涣散方针调整和商场结构改变带来的危险，一般50亿规划以上房企应考虑适度跨区域运营，进行区域危险平衡。
严控产质量量，防止品牌归零。跟着高周转形式加快遍及以及融资端的紧缩，企业项目办理以及本钱操控等方面面对必定应战，职业内关于产质量量上的问题的声响继续不断。房地产企业应愈加爱惜羽毛，经过更严厉的监督和数据化管控，保证产品质量，防止因质量上的问题带来的品牌损耗和客户信赖损失。
