为使修建物区别所有权不动产单元设定更契合法令规矩，应规矩修建区划区别法定程序和规矩,依据依法收效的修建区划设定不动产单元。这将有助于防止不动产产权胶葛，处理不动产挂号中遇到的宗地切割等难题。
不动产单元设守时面对怎么依法正确区别宗地、定着物的问题。
举例来看。相邻的甲、乙两宗地别离处理了土地使用权挂号，但甲宗地内的路途、智能控制室和乙宗地内的康乐活动场、物业办公用房一起服务于甲、乙两宗地的整体业主。构成甲、乙别离设宗的原因各异，如分期规划建造、分期出让供地、中心有路途或水沟分隔、原本就属两个单位别离开发建造、成片开发但开发企业要求别离挂号等。
这种状况在不动产挂号作业中并不罕见。因为在开发建造完结前甲、乙两宗地就已别离作为两宗地处理了土地挂号，开发建造完结后处理房地一体挂号时，一般做法是将路途、智能控制室与甲宗地一起设定不动产单元，记载于甲宗地挂号簿；康乐活动场、物业办理办公用房与乙宗地一起设定不动产单元，记载于乙宗地挂号簿。可是，因为路途、智能控制室、康乐活动场和物业办理办公用房一起服务于甲、乙两宗地整体业主，理应归于甲、乙两宗地整体业主共有，这一做法现实上会带来共有和一起办理（修理、管护）权力的对立胶葛。
修建区划的法令规矩及对不动产单元设定的规矩性。
《物权法》关于修建物区别所有权不动产的界定首要是界定修建区划，是依据同一修建区划内去承认修建物区别所有权。从 《物权法》的规矩来看，不论是专有部分的所有权，仍是共有部分的共有权和一起办理权，都是依据修建区划来界定。其一，业主对共有部分享有的共有权和一起办理的权力约束于修建区划内的不动产。其二，业主专有部分的所有权也是约束于修建区划内的不动产。
法令的规矩性决议了修建物区别所有权不动产单元的设定要依据修建区划，在同一修建区划内设定不动产单元。《不动产单元设定与代码编制规矩》（以下简称《规矩》）对不动产单元、宗地和定着物单元的界说，具有高度概括性，需求结合《物权法》等法令规矩去解读，并反过来使用于不动产挂号单元设定。只要这样，才能在遵从编制规矩的一起，使不动产挂号单元的区别契合法令规矩。从共有定着物单元区别来看，应依据修建区划来区别定着物单元；从宗地的区别来看，应依照修建区划来区别宗地；从专有定着物单元区别来看，应依据修建区划构成不动产单元。
使用修建区划设定不动产挂号单元。
当时，法令并未清晰界说修建区划，归纳有关条文规矩，修建区划大致有以下四个特征：一是权属界限关闭，具有固定的权属界限；二是功用完好性，修建区划内具有完好的出产日子所需的公共服务设备；三是独立性，修建区划内的公共服务设备仅用于满足于修建区划内业主需求，为业主所分配；四是不行再分性，是修建物区别所有权所能细分的最小程度，进一步细分会构成功用不完好和产权难以界定。
修建区划区别结合不动产权籍查询进行，但又不同于权籍查询。权籍查询仅仅为修建区划区别供给数据、材料，修建区划区别则还要依照有关法令法规提出教育设备、文明体育设备、市政公用设备等共有部分的承确认见，经合法程序完结产权的移送，以及土地及业主共有及专有部分产权的审阅承认。
根本流程。先展开修建区划区别作业，即承认属同一修建区划内的专有、共有定着物，并据此承认修建区划外围界限，然后再依据修建区划区别成果，区别宗地、设定各不动产挂号单元。即变当时“宗地区别—不动产单元设定”的流程，为“修建区划区别—宗地承认和不动产单元设定”流程。
结合前例，首要，应从保证甲、乙小区正常的根本寓居日子功用动身，将甲、乙两宗地内的路途、智能控制室、康乐活动场、物业办公用房区别在同一修建区划内，以保证完好性。其次，依据公共场所、公用设备和物业用房所一起服务的目标，承认专有部分的房子（整栋修建物）。再次，以共有部分和专有部分的房子（整栋修建物）所占用土地为根底，适度外扩，承认修建区划外围界限。主要依据收效的土地出让合同中的规划红线图，承认修建区划外围界限。这也就一起清晰了宗地界限。也就是说，甲、乙两宗地应合并为一宗地。最终，在修建区划内设定各不动产挂号单元。
需求处理的问题。一是处理好前史遗留问题。对因前史原因构成出让土地与修建区划应有的界限不一致的，应做好产权承认。二是需求清晰修建区划区别法定程序。以规划用地答应承认的红线规模划定不动产产权没有法令依据，且规划用地答应红线承认的规模与修建区划应有的界限存在不一致现象。而缺失土地及专有部分和共有部分定着物产权承认的法定环节，会使权力承认合法性不强且添加随意性。三是需求加强同一修建区划内规划和供地的联接。
使用修建区划处理宗地切割问题。同一修建区划内的土地设定为一宗地，不能进行切割。因为法令上对修建区划已有必定的规矩，且往后还会丰厚和开展，因而，这一宗地切割规矩既简练，又详细，且操作性强。这一宗地切割规矩不同于原规矩。比方乡镇路途将小区从中心分为两块地，按新的宗地切割规范，路途两边住宅小区应设为一个修建区划，相应两边土地设为一宗地，仅仅注明乡镇路途不属整体业主。即便因路途切割而要从实体上作为两宗地，也要将两边土地一起挂号为两边业主共有。而以往和当时遍及做法都是以路途为界，切割为两宗地别离归路途两边业主，不只构成土地产权挂号过错，还会构成公共场所、公用设备和物业服务用房等共有部分产权无法在挂号簿上正确记载。
在规范厂房等方面的广泛使用。规范厂房具有通用性，当时要求对规范厂房以幢、层、套（间）切割挂号的呼声很高。挂号组织予以挂号，存在产权区别、记载难，简单产出产权胶葛；不予挂号，又面对“不支持企业开展”的压力。将修建区划区别作为不动产挂号的法定程序，在保证功用完好的前提下区别宗地，并在区别出公共配电间、物业服务用房等公共部分后，设定幢、层、套（间）定着物单元，能有用防止产权胶葛，然后处理规范厂房等修建物区别所有权不动产的挂号问题。也就是说，只要能区别、界定出专有部分、共有部分的不动产，将来就都能进行切割挂号。
作者单位别离为江西省自然资源厅、南昌市新建区不动产挂号中心、江西省自然资源厅国土资源勘察规划院
《我国不动产》2019年第11期
以上文章不代表本官微观念
仅供参考
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本期修改：方拂晓审阅：黄俊飞审定：李军晶
