
1.
2017年3月24日,杭州土拍新增一条规则:一旦地块溢价率封顶,所建商品房须在获得不动产登记证后方可出售。
这便是现房出售。
不过稍纵即逝:2017年8月14日就不再履行。
但就在这短短5个月不到的时间里,杭州诞生了30个有必要现房出售的项目,其间20个为涉宅项目。
其间余杭区3个,萧山区3个。别的14个坐落主城区,分别为江干区4个、拱墅区2个、西湖区3个、下城区1个、滨江区1个,钱塘新区3个。
杭州20个现房住所楼盘
2.
现房更值得买。
最要害的一点是,购房者能够把握更多的主动权。
而期房,全赖开发商的烘托展现,作为购房者,只能被动地承受信息,现象总是夸姣的。一旦交给不抱负,就拼命维权,交给超出预期,则欢欣鼓舞。
这几年,交给的悲喜剧,替换演出。
我总结5条现房优势:
1、眼见为实。
现房的外观、质量、小区环境、公区装备都一望而知。满不满足,该不该下单购买,购房者说了算。
2、买个定心。
虽然杭州开发商全体水平不错,也很少有交给不了的房子,但烂尾的楼盘也不是没有,尤其是延期交给的事例仍是不少的。现房出售,至少不需要过多的忧虑拿不到房产证,收不到房。
3、削减维权的概率。
不少维权问题便是由于期房宣扬和实景之间的差异引起。现房出售,能够直接与开发商的宣扬作比照,能够尽可能的避免各种原因的货不对板。
4、提前入住,省下房租。
买现房比期房一般能够早入住2年,对急着购置婚房、或是为孩子就读的人群是最佳挑选。能够说,现房出售更多地抢了区域内原本要买二手房的客群。
5、买现房,资金投入本钱下降。
3.
最引诱的仍是第5点。
不要认为这种精算本钱的事,只要专业出资才会做。一般购房者,更应该学会算账。由于,花在房子上的每一分钱,都是你的辛苦省下来,都是自己的血汗钱。
我先树立一个核算模型——100方,单价3万,首套首贷。
然后你的房子是2年前买的期房,我则是现在买的现房,咱们同一天交房,咱们购房资金本钱会相差多少?
假定:你和我买房本钱相同,都是3*100=300万,其间首付300*30%=90万,借款210万。银行借款利率按5.4%核算,首付款银行理财利率按4%核算。
到交房,你比我多开销本钱为:
算计:29.88万元。
这一笔费用,占房款总额近10%,也便是均匀每年5%。
若全款购房,则可按每年4%理财利息预算,相同300万的总价,现房比期房的资金本钱要少300*4%*2=24万。
不论按揭仍是全款,关于总价相同的房子,早两年先付钱买期房,和现在买现房,一年相差房子总价的4-5%左右。
一般主张按5%核算。
由此得到的结论是:跟期房比较,现房的价格每年上涨5%左右,关于购房者来说,资金本钱才是挨近的。
举个比如:两年前2.8万买的期房,本年交房了。那么同一板块本年直接买现房,价格是3.08万左右。但由于限价,你仍是2.8万本年买了现房,那等于就赚了。
注:这是一个含糊的核算。由于实际上每个月还按揭的时分,有一部分本金是还掉的,相对来说,资金利用率其实是下降的。并且按揭还款中,选用不同的还款方法,偿还的利息也不同,其他也还有一些影响要素。但作为大约的预算,仍是有参阅含义的。
4.
已然现房出售这么好,为什么不全面推行?
答案是:开发商资金本钱高。预售的含义在于,先拿钱,再干活——用买房人的钱来造房子。若开发商用自有资金造房子,淹没本钱就很高了。
预售准则,才干让开发商快周转,以及高杠杆。
有人会问:去杠杆不是更健康吗?
去杠杆不等于不能有杠杆。
假如银行不给借款,咱们都全款买房,还剩多少人能买房呢?大部分时分,开发商与政府之间的联系,和咱们和开发商之间的联系,其实是相同的。
试想一下:又限价,又不让开发商用杠杆,谁还拿地?
开发商不拿地,谁最着急?地方政府也想站在世界中心呼喊爱,也期望悉数现房出售,但只能是想想罢了,别单纯了,咱们还要造地铁、办亚运啊。
杭州这20个现房住所楼盘,真的是「囤积居奇」。
其间崇贤的上河宸章现已售罄,都会钱塘现已开盘。昨日,绿都·东澜府也一次性领出了预售证。
制图:好地网
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