▎专题研讨丨By：世联评价
前语
2016年5月1日营改增后，关于评价中的涉税问题，咱们争辩纷歧，其实有些问题万变不离其宗，要想弄清楚评价中触及的增值税问题，首先要了解增值税的概念、计税原理和特色。
增值税是以单位和个人出产经营进程中取得的增值额为课税目标征收的一种税。以增值额为课税目标，销售额为计税依据，一起实施税款抵扣。其实质是价外交税，即经营者出售产品时，税款附加在价款之上转嫁给购买者，跟着产品流通环节的延伸，税款终究由顾客承当。
增值税特色
增值税的特色有三点：
1．不重复交税，具有中性税收的效果；
2．逐环节交税，即各环节的经营者作为交税人仅仅把从买方获取的税款抵扣自己支交给卖方的税款后的余额缴给税务机关，而经营者自身实践并没有承当增值税税款，直到货品卖给终究顾客时，货品在曾经环节已纳的税款连同本环节的税款也一起转嫁给了终究顾客。可见，增值税税费具有逐环节向前推移的特色，作为交税人的出产经营者并不是增值税的真实担负者，只要终究顾客才是悉数税款的担负者。
3．税基宽广，具有征收的普遍性和连续性。
增值税的计税原理是经过增值税的计税办法表现的。增值税的计税办法是以每一出产环节上发作的货品或劳务的销售额为计税依据，然后依照规矩税率核算出货品或许劳务的全体税负，一起经过税款抵扣方法将外购项目在曾经环节已纳的税款予以抵扣。从以上信息咱们不难得出这样的定论：
一、交税人不是增值税的真实担负者，故增值税的交纳并不影响交税人的收入，即不会影响现金流入；
二、增值税的计税是以货品或劳务的销售额（不含税的计税根底价格）为依据，即实践操作中要先确认销售额才干确认增值税的税额，然后销售额（不含税的计税根底价格）与增值税税额相加即为含税价值。
三、交税人应缴增值税=销项税-进项税，税金及附加=应缴增值税×税率，收入的扣除项包括了税金及附加，不包括应缴增值税。
依据上面的定论，咱们对不同交税主体适用收益法时进行比照剖析。
收益法中小规划交税人营改增前后税费比照
>>例题:
某建筑面积100平方米商铺，现含税月租金为100元/平方米，复原率为10%，剩下收益年限为30年。假定在收益期内年租金及复原率不变，并不考虑其他要素。核算其收益价值。
1、营改增前核算结果
年总收益=100*100*12=120000.00
房产税=120000*12%=14400.00
营业税=120000*5%=6000.00
税金及附加（城建税、教育费附加）=6000*12%=720.00
年净收益=年总收益-营业税-房产税-税金及附加
=120000-6000-14400-420-300=98880.00
2、营改增后核算结果
含税年总收益=100*100*12=120000.00
销项税（应缴增值税）=120000÷（1+5%）*5%=5714.00
不含税年总收益=120000-5714=114286.00
房产税=114286*12%=13714.00
税金及附加=5714*12%=686.00
年净收益=含税年总收益-销项税-房产税-税金及附加
=120000-5714-13714-686=99886.00
详见下表：
收益法中一般交税人营改增前后税费扣除比照
>>例题:
某建筑面积100平方米商铺，现含税月租金为100元/平方米，复原率为10%，每月含税本钱为含税收入的5%（假定本钱部分增值税税率均为6%，且能够正常抵扣），剩下收益年限为30年。假定在收益期内年租金及复原率不变，并不考虑其他要素。核算其收益价值。
1、营改增前核算结果
年总收益=100*100*12=120000.00
年本钱=120000*5%=6000.00
房产税=120000*12%=14400.00
营业税=120000*5%=6000.00
税金及附加（城建税、教育费附加）=6000*12%=720.00
年净收益=年总收益-年本钱-营业税-房产税-税金及附加
=120000-6000-60000-14400-720=92880.00
2、营改增后的核算结果
含税年总收益=100*100*12=120000.00
销项税=120000/（1+9%）*9%=9908.00
不含税年总收益=含税年总收益-销项税=120000-9908=110092.00
含税年本钱=120000*5%=6000.00
进项税=60000/（1+6%）*6%=340.00
不含税年本钱=含税年本钱-进项税=6000-340=5660.00
应缴增值税=销项税-进项税=9908-340=9568.00
房产税=110092*12%=13211.00
税金及附加=9658*12%=1148.00
年净收益=不含税年总收益-不含税年本钱-房产税-税金及附加
=110092-5660-13211-1148=90073.00
详见下表：
一般交税人营改增后核算进程的疑问
看完上述核算进程，常见疑问有两处：
（1）测算中未扣除应缴增值税？
（2）是否能够直接用含税收入、含税本钱、房产税、税金及附加核算年净收益？
这两个问题能够合二为一进行剖析如下：
含税年总收益=100*100*12=120000.00
销项税=120000/（1+9%）*9%=9908.00
含税年本钱=120000*5%=6000.00
进项税=60000/（1+6%）*6%=340.00
应缴增值税=销项税-进项税=9908-340=9568.00
房产税=110092*12%=13211.00
税金及附加=9658*12%=1148.00
年净收益=含税年总收益-含税年本钱-房产税-税金及附加
=120000-6000-13211-1148=99641.00
这种方法核算的年净收益比用（不含税收入-不含税本钱-房产税-税金及附加）核算的年净收益大99641-90073=9568.00，和应缴增值税金额持平，那么哪个是正确的呢？
年净收益=含税年总收益-含税年本钱-房产税-税金及附加
=（不含税年总收益+销项税）-（不含税年总本钱+进项税）-房产税-税金及附加
=不含税年总收益+销项税-不含税年总本钱-进项税-房产税-税金及附加
=（不含税年总收益-不含税年总本钱-房产税-税金及附加）+（销项税-进项税）
等式列到这儿，就能够看出，争议的焦点在于（销项税-进项税）是否归于净收益的组成部分，而（销项税-进项税）是应缴增值税，归于交给税务机关的部分，故必定不归于净收益的组成部分。
一起咱们关于第一个问题的答案也十分明晰了，在选用（年净收益=不含税年总收益-不含税年本钱-房产税-税金及附加）这个公式核算年净收益时，扣除项中不该包括应缴增值税，在选用（年净收益=含税年总收益-含税年本钱-房产税-税金及附加）这个公式核算年净收益时扣除项中则有必要包括应缴增值税，即（年净收益=含税年总收益-含税年本钱-房产税-应缴增值税-税金及附加）。
定论
从上面剖析能够得出，收益法中一般交税人的净收益能够经过两个公式取得，即：
（1）年净收益=不含税年总收益-不含税年本钱-房产税-税金及附加
（2）年净收益=含税年总收益-含税年本钱-房产税-应缴增值税-税金及附加，在实践测算中，企业（一般交税人）供给的收入本钱数据均为为不含税收入与不含税本钱，因而（年净收益=不含税年总收益-不含税年本钱-房产税-税金及附加）这个公式实用性更强。
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本文作者：世联评价，全国抢先土地房地产、财物评价组织，具有强壮的评价师团队，持有RICS、AI、HKIS等世界学会资质，努力专业继续抢先，深度、前瞻商场解读，内容首发价值领地大众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规矩。
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