编者按：从瓷砖生意发家，到南京红太阳装饰城，再到敲开港交所的大门，曾焕沙用了22年。仿制“长辈”千亿途径，跟从风潮、踏足本钱商场，迎来的必定会是乘浪而上？风财讯深度第期：弘阳地产
来历|风财讯 作者|王迪 牛芝威
房地产企业踏足本钱商场的声响消失数年之后，2018年以会集迎来上市潮，前后包含正荣、大发、弘阳、美的、德信等房企挑选在香港上市。
在本钱商场阅历了近一年的洗礼，各家房企对外交出了各异的成绩单，仅从股价体现来看，大发地产、美的置业以及正荣地产股价完结明显增加，弘阳呈现精神萎顿的现状。
估值低几乎是H股房企的通病，可是，受低股价影响，年出售额近50亿元的百强房企，市值却缺乏百亿的房企却鲜少存在，弘阳地产正好遇到了这样的为难。
风财讯整理从2018年以来上市的9家房企发现，除规划较小的房企，弘阳在贱价入市后，不只股价长时刻趋于发行价，市值长时刻徜徉于六七十亿元，远低于百亿，其市盈率、市销率、市现率也远低于职业平均水平。
市现率
市销率
市盈率
到9月26日上午十点半数据显现，正荣地产、美的置业、德信我国、中梁控股其市值分为223.19亿港元、 226.21亿港元、179.09亿港元，而2018年出售额仅有约四分之一的大发地产，其市值也到达48.84亿元，而其股价（5.71港元/股）是弘阳地产（2.33港元/股）的两倍多。2018年出售额仅有96亿元的银城世界控股的股价亦与弘阳地产趋近，市值为弘阳地产的一半。
官微，弘阳地产地产曾以“2019年我国房地产500强TO052”、“2019我国上市公司品牌价值新锐榜TOP22”“我国地产百强52位”自居，仅仅，很多富丽标签之外，”桥北王”本钱路程并非顺利。
“时值股市下滑行情，虽然弘阳地产现已贱价上市，可是现在股市还没究竟，弘阳也只能跟着跌。”一位本钱券商对风财讯表明。
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“双高”危险
从瓷砖生意发家，到南京红太阳装饰城，再到敲开港交所的大门，曾焕沙用了22年。而从百亿阵营到千亿的展开，他期望大幅缩短时刻，2020年完结“连级跳”，纵然面对的是弘阳地产在2016年、2017年、2018年的出售额别离只要150.2亿元、257.3亿元、473.4亿元。
所以，学习并仿制其他房企途径成为了弘阳地产的捷径，曾焕沙曾在成绩发布会大将弘阳地产比方成“小学生”，你总能在弘阳地产身上看到其他房企的影子。
在企业办理方面，16岁时开端参军的曾焕沙颇有些万达王健林的感觉，本年弘阳地产曾在江苏区展开产品标准化“雷霆举动”“诺曼底登陆”方案“特种兵”练习，不管从地产营销，仍是产品标准化方面，弘阳地产的办法是强管控，而坊间也曾有风闻称，为了冲刺成绩，弘阳地产在办理会议上有坐次排布唯“成绩论”之说。
雷厉风行的B面是，弘阳地产面对着高负债和高本钱的两层危险。
风财讯计算发现，2019年上半年，弘阳地产拿地36宗，加上2018年新增的31宗地块，仅一年半，扩储60多宗，除了南京、姑苏等热门二线城市外，弘阳地产进驻城市多为南京、无锡、常州、扬州、济宁、烟台、合肥、衡阳、常熟等三四线城市，且大部分皆为高溢价率拿地。
以本年拿地为例，2月在佛山地块为最高限价拿地，3月在合肥拿下的两宗地块的溢价率皆在60%以上，8月12日江苏南通地块溢价率为54.79%。
中指研究院数据显现，本年上半年弘阳地产拿地金额为103亿元，位列44位，此外，弘阳地产也在经过收并购拿下新城、名人置业等房企子公司股权。
扩展规划在必定程度上意味着高杠杆的驱动，而负债也成为悬在弘阳地产头顶的“达摩克里斯之剑”。招股书显现，2015-2017年，该集团本钱负债比率别离为119.4%、136%及137.5%，呈现逐年上升之势。
负债结构方面弘阳也在开释危险的信号。2019年半年报显现，活动负债总额为530亿元，而非活动负债总额为182亿元，短债压力较大。
其次，弘阳地产高息融资份额也较大，7月3日，弘阳地产发布公告称,将发行总额为2.5美元的优先收据,年利率高达10.5%，而此前3月及4月弘阳地产现已发行了利率别离为9.95%、11.5%的美元收据。而上一年11月和12月，弘阳地产别离发行了金额为1.8亿美元和2亿美元的优先收据，年利率高达13.5%。
受此影响，此外，经营活动发生的现金流量净额接连在2017、2018年（别离为-34.98亿元和-26.28亿元）告负。
弘阳地产在招股书中屡次提及了债款危险：“咱们有或许无法取得充分的资金支撑未来的土地获取及房地产开发”“咱们具有债款且日后或会发生额定债款，及咱们或不能发生足够现金以实行咱们现有及未来的债款。”
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仿制一个千亿
双“高”背面是这家本钱商场的新兵急需经过更大的规划取得认可。而跟从“长辈们”现已验证过的路是最简单收效的途径。
弘阳地产对旭辉好像情有独钟，不管是事务条线仍是高管人才，与旭辉主推住所、商业、服务、长租四大条线相似的是，发家于商业地产的弘阳地产旗下有家居、地产、物业三个工业板块，一起开端向长租范畴扩围。
相同是与旭辉校招的“旭日生”方案对应，在怎么铸造鸿鹄铁军方面，弘阳本年的校招确认的是“1358”的“小方针”方案，即1年到达主管、3年到达司理、5年到达总监、8年到达总司理。
毫无疑问的是，弘阳地产仿制旭辉的展开形式，旭辉挖来大将，开端以小股操盘展开途径追求展开。
履行总裁蒋达强、履行总裁张良、地产集团总裁助理兼地产运营部总司理陈彬、集团人力行政中心总司理邹高武皆为前旭辉高管；与此一起，弘阳地产也从泰禾、中梁等千亿军团中挖来人才，此种雷厉风行的高管人事调集，难免也会带来企业层面人员的震动。
而在操盘形式中，新就任的集团领导也较为喜欢小股操盘形式。据风财讯计算中报发现，在现在的土地储备项目中，权益占比在50%及以下的项目占比高达60%。据弘阳地产官网显现，仅1-4月与弘阳地产发布协作的就有江苏港龙、安徽三巽、金科地产、九牧集团、新力地产、上坤集团、新城控股、正荣集团等近10家房企。
合营及联营的方法会为弘阳地产展开参加强心剂，因为众人拾柴火焰高。只不过，此种接“力”的方法因为会分摊赢利，必定程度上会让企业盈余削减，呈现净赢利增加赶不上出售规划增加的态势。
在冲击千亿的征途中，弘阳地产好像更信仰此种“投、融、管、退”运营形式——“3671”，即3个月开工、6个月开盘、首开去化率70%，10个月完结现金流回正。高周转的“后遗症”可想而知，因为协作企业良莠不齐，其产品质量也呈现维权不断的窘状。
本年9月，有网友经过网络爆料称，弘阳地产旗下弘阳年代中心二期存在虚伪宣扬，购房时弘阳年代中心宣扬单页上分明标示的是“公寓”，拿到合同后却变成了“工作”。
此外，据相关媒体报道，上一年8月，弘阳地产旗下开发的弘阳春上西江因房子未交给就呈现墙体空鼓、掉落、渗水，地下车库浸水以及水管开裂、瓷砖决裂等许多质量问题遭到业主团体维权。
产品“高周转”之下的“后遗症”正在承受商场拷问良知，而在人才铸造方面，这种急于求成的方法真的会好像标语所说“一路弘途，向阳而生”吗？
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本钱商场用“脚”投票
弘阳地产的尽力正在遭受部分业主的拷问，相同也不必定能够取得本钱商场苛刻的投资者们的认可。
2018年7月12日，应该是弘阳地产掌舵人曾焕沙难以忘怀的日子，于港交所敲响意味着弘阳地产正式登陆本钱商场，从前偏安南京一隅的弘阳地产完结外拓的第一步。
仅仅，想要借上市坐拥财物及融资双增值的曾焕沙好像高估了弘阳地产的 “魅力”。弘阳地产上市发行初次未未获足额认购，仅相当于香港揭露出售开始可供认购总数的约18%。
数据显现，弘阳地产此次上市共发行8亿股，征集资金净额17.12亿港元。其间，香港出售部分总共接获了727份的有用请求，认购兼并1445.5万股。重新分配至世界出售之后，世界出售的股份数到达7.85亿股，约占于任何超量配售权获行使前全球出售项下出售股份总数的98.2%，同年上市的正荣到达了香港揭露出售项下开始可供认购的179%。
股价高开低走的实际也让弘阳地产面对“受阻”本钱商场的现实。
弘阳地产出售价格为2.28港元/股，当日上市开盘涨近10%，而随后一向处于疲软状况，8月5日最贱价为2.16港元,一度破发。而到2019年9月26日上午收盘，弘阳地产股价为2.33港元/股 ，数值近于发行价。
风财讯整理与弘阳地产在2018年出售额排名附近的房企（未上市房企已除掉）发现，不管出售额在其之前的禹洲地产还不及弘阳地产的宝龙地产及保利置业，其股价皆高于弘阳地产现在的股价，而市值更是将弘阳地产甩在了后边。
落井下石的是，有材料显现，2015年至2017年，弘阳地产的股本回报率别离为28%、16.5%和14.7%，呈现出继续下滑的态势，且2017年股本回报率约相当于2015年的一半。
本钱商场路程崎岖，在遭受股价停滞不前之时，弘阳地产的千亿方针及全国化布局是否能完结正在承受商场拷问。
完
