建业地产（0832.HK）于2019年8月20日发布2019年中期成绩布告，陈述期内公司完结收入90.68亿元，同比添加90.1%；权益持有人应占溢利为6.58亿元，同比上升19.6%。
在杰出的成绩带动下，公司股价后续行情遭到提振，反映出商场出资对建业本年半年报成绩单的认可。建业地产一向在港股内房板块是一家有共同基因的企业，因而一向备受南下资金重视。公司从2018年进入港股通以来，南下资金持有公司比重继续上升，2019年面临重复的行情动摇并未遭到影响，到2019年8月23日，港股通持股占流通股比重为2.5%。
现在，不单单是房地产，整个国内经济都面临着两座大山：1.职业增速下滑；2.人口盈余衰退。即使互联网也面临跟地产职业相同的问题：如安在“存量”商场中取得优势，而给出的答案也是类似的：1.整合线下产业链资源；2.城市下沉。
这么看来，建业地产近年的开展形式是具有前瞻性的，下面便结合中报数据看看建业2019年以来的开展状况。
守正：据守河南分级下沉，下半年推盘富余
近年，“存量”年代的到来现已遍及被房地产企业放进自身的运营决议方案中，作为战略调整的一个重要要素。而建业地产一向据守自身独具特色的开展形式，让其一向遭到商场重视。
回忆建业地产的首要战略在于：1、专心于深耕河南的布局战略；2、定位新式日子服务商的商业形式；3、轻财物形式。简略可以用守正出奇来了解公司的开展形式。
守正方面，便是建业创始并饯别“省域化开展战略”。公司关于重财物事务一向坚持深耕河南，其间重财物事务不单单是住所，还包括商业物业、酒店、文旅等多元化事务。而跟着建业不多在河南开展，便提出城市下沉战略，逐步分级向下延伸拓宽事务。
2019年上半年，建业合约出售金额到达395.91亿元，按年增24.1%。其间重财物合约出售额上升9.2%至人民币277亿元，轻财物合约出售规划到达119.31亿元，同比上升81.3%。
建业的合约出售规划继续添加离不开公司继续对河南各个城市的浸透深耕，重财物合同出售来自河南的64个城市154个项目，在城市方面公司继续向三四线城市下沉。
陈述期内，公司合约出售面积占比较大的城市分别为郑州、洛阳、新乡、周口及驻马店等城市，其间郑州为首要的二线城市，而其他城市首要为三四线城市，本年以来三四线城市占比从去年同期30%添加至50%，县级城市占比从去年同期30%上升至32%。
面临人口盈余的逐步衰退，不单单地产职业，其他职业相同考虑未来需求在哪？而终究我们都瞄准了一个方针便是“城市下沉”。由于我国具有337个地级以上城市，其间一线城市4个，二线城市缺乏50个，而更广阔的需求散布在三四线城市，乃至是县级城市。
未来有两个大趋势加快这种需求的开释：1.我国城镇化迈入下半场，区域化加快；2.消费晋级带来，改进型需求迸发。
成绩会上，公司发布数据标明，2019年上半年90 -144平方米单位的2019上半年出售额占比为47%，而这部分面积单位在市面上首要是三房或四房的产品，正是改进型需求为主。
三四线下沉战略效果显著，那么重财物事务方面，2019年下半年开展是否遭到支撑呢？本年上半年，建业重财物出售规划完结年头缔结的出售方针人民币635亿元的43.6%，那么下半年能否完结这个方针呢？这取决于公司下半年的推盘方案。
成绩会上，公司办理层表明，2019年下半年估计可售资源为人民币729亿元，其间包括277亿存货及452亿元新推货值。这一方案与2018年年度发布方案符合，可见以新推项目会集鄙人半年，估计下半年合约出售规划遭到支撑。
2019年上半年公司可售资源为人民币547亿元，去化率达50%，比照去年同期有所下降，首要原因相同源于城市下沉带来的影响。依据50%的去化率核算，下半年合约出售规划可以到达364.5亿元，满足完结下半年358亿元的出售方针。
看完重财物事务的开展，下面再来看看公司新的成绩迸发点：轻财物事务。
出奇：向外输出轻财物事务，规划开展迅速
从市占率上看，得益于深耕战略，建业地产2019年中期在河南商场的商场占有率从2018年年末9%上升至10.7%，其间重财物事务带来的市占率为7.5%，轻财物事务带来的市占率到达3.2%。
可见轻财物事务的奉献不断进步，从规划上看，2019年上半年，公司轻财物事务增速达81.3%。下面便来看看公司的轻财物事务开展状况。
轻财物事务也可以了解为建业出其不意的重要开展方向。建业地产在2015发动的“3+1”的轻财物事务，“3”即输出品牌、办理和服务，“1”则为输出本钱。现在而言，轻财物形式是同行转型的一大方向，其实实质便是代建形式，但建业地产是罕见的在此事务上取得快速开展的企业之一。
从形式上看，公司首要经过办理费来取得收入：住所为200元/平米，商业为300元/没屏幕，一起又额定办理费，超出方针价格的部分收取总溢价10%，并对超出部分进行必定份额赢利分红。
在成绩会上，主席胡葆森表明：“建业地产的战略布局正在从河南走向全国，但走出河南是有条件的：一是轻财物形式，建业不会做大出资，不涣散建业的出资才能；二是以500公里为扩张半径，向周边城市扩展，这个半径仍坐落华夏经济区内，如山东、河北、陕西等省份；三是产品以华夏文明小镇为主，让华夏文明走出河南，走向全国”。
可见，建业地产的轻财物事务逐步成型，现已具有向外省外扩张的才能。那么建业自身轻财物事务的优势是什么呢？
轻财物对企业品牌要求极高，不单单要“客户认可”还要“同行认可”，因而轻财物事务要开展，房产需求具有三个优势：1、依据工期、本钱、质量、运营、服务，具有“过硬”的产品力；2，企业品牌知名度、美誉度好，可以给协作项目带来代建的附加值；3，事务生态安定，可以取得同行认同。
2018年12月，建业地产和河北省邢台市的一个企业签定了战略协作协议，协作开发邢台华夏文明小镇，就标志着建业地产走出河南走向全国。
2019年上半年，公司共触摸意向项目六个，其间华夏文明小镇形状的意向项目三个，住所类项目三个；上半年公司累计完结22个轻财物项目合约的签定，其间河南省外项目一个，估计总建筑面积约319万平方米。
到2019年中期，建业已共订131 个托付办理合同总方案建筑面积约为1991万平方米 较2018 年末的 1 662 万平方米上升19.8%。成绩会上，办理层表明估计至2019 年末轻财物将到达 150 个项目。
依照规划，轻财物事务全年的签约方针在230亿左右。结合建业重财物合约出售全年635亿元的方针，全年估计总出售方针约为在900亿。
成绩添加杰出，2019年或进入成绩开释期
获益于2016年以来，合约出售规划的快速添加，建业后续的成绩添加是可预见的，2919年以来公司显着进入成绩开释期。
从公司公司营收来看，到2019年6月30日，公司完结收入90.68亿元，同比添加90.1%。这样的营收增速放在职业中是非常超卓的，下图为现在已发布内地房地产企业的增速排名前十，其间建业经营收入增速排在职业TOP10。
营收的添加带动了赢利的添加。但从数据上看，公司上半年净赢利到达7.68亿元，同比添加33.8%，弱于营收增速。其间原因在于净赢利遭到两个要素影响：1.其他收入方面遭到财物及项目出售带来的一次性收益；2.出资物业及财物带来的公允价值变化影响。
因而如下图，经过调整税前赢利，即扣除其他收益及公允价值变化带来的影响后，可发现公司调整后税前赢利增速到达114.4%。调整后的税前赢利增速超越营收，意味着公司的盈余才能其实是有所进步的。
陈述期内，建业毛利率为27.3%，坚持平稳。值得注意的是，公司轻财物事务的毛利率到达97%，因而跟着未来轻财物结转收入加大，估计将促进公司全体毛利率进步。
陈述期内，建业地产合约负债从2018年末408.3亿元上升至460.3亿元，未结转收入丰厚，支撑公司收入添加，跟着下半年工程竣工面积添加，进入结转的项目面积也将添加。
上图可见，公司工程方案估计下半年交给面积到达373万平米，因而依据上半年结转比率，笔者预算下半年结转面积可以到达210万平米。一起，轻财物事务方面，也逐步会集进入收入承认周期，公司下半年的成绩添加非常可期。
结束：
2019年上半年, 建业新购入土地452万平方米，均匀土地本钱为每平方米人民币2,176元；到2019年6月30日止，公司土地储备总量达4,769万平方米，均匀土地本钱每平方米人民币1,180元。其间，38%新增土储来自于股权协作，62%来自土地拍卖。
2019上半年，公司购地土地款总额达人民币98亿元占同期合约出售人民币277亿元的35%，出资对现金流压力较少。
现在，建业总土地储备4768.6万平米，权益土储为3719万平米，若依照7000元/平出售均价核算，公司土储货值到达2590亿元。若依照10%净利率及3年开发周期核算，土储NAV到达233亿元。比照当时的90亿元市值，未来出资价值闪现。
