跟着房企的地图越来越大，扎根的城市越来越多，县城的楼市开发渐渐深化，而这一片宽广而又生疏的商场里，许多光秃秃的现象也开端渐渐浮现在咱们眼前。
最近，我造访了一些县城，也陆陆续续聊了一些县城里的操盘手，从我眼中和他们口里，我总结了关于县城楼市的几个非典型性成见
01、县城没有刚需
县城楼市开发必需求正视的问题
便是这个城市急需好的房子，质量的房子，可是他们不缺房子。没有外来人口年青人也要住的舒适，所以紧凑户型对他们来说是失效的
2012年，许多房企许多进军三四线城市企图完成规模化扩张，这也直接导致了三四线城市的巨量库存
有一个重要原因便是简略的用一线城市的小户型去狂打，逻辑也很简略，由于咱们面积小所以总价能够更低
可是这样的痛点在县城完全失效，大部分用户都是看完样板房之后摇摇头走开
四线之王中梁上一年的成交结构里，六成来自改进性需求，什么是改进便是曾经的房子不乐意住了，所以他们不是要买更大，可是必定不能买的太小。他们不必定需求别墅，可是必定喜爱大平层，三房起档，120㎡是根底款
县城里的房地产开发究竟需求什么样的产品
县城不需求别墅，县城不需求洋房，县城的房子需求比较好的美化率，小区经得起逛；需求有围墙，证明自己的房子和曾经的老破小不相同；需求物业办理，让人感觉自己小区有被办理的感觉；需求车位，由于曾经都是停路旁边；最好电梯出来就一户，这会让人感觉电梯这块面积能够随意用，住户会爽翻天
而户型上我发现了，县城不需求两房，三房是低配，四房是刚需
所以也是如此，县城没有二手房，没有二手房中介，没有二手房需求，由于老房子咱们都有，并且都是相同的
02、县城地段能够自定义，但也要满意的价值
关于小县城，许多人都会说县城里比较温暖，由于相互之间咱们都知道。这种话翻译成相对严寒的房地产言语便是：人口根底单薄且肯定聚合
所以从地段视点来说，县城的中心区十分十分小，根本便是概念中的三纵三横六条马路。并且这个城市的地段价值就分为两种，一种叫这儿，一种叫其他。
不存在所谓的车行十分钟可达区域的概念
中心区只在小范围的三纵三横，不存在所谓的车行五分钟的概念，不存在什么CBDCLD各种概念
并且关于县城而言改动也是很难的一件事，这本质上是由于县城的人口根底安稳，所以城市也就没有扩张的动力。
许多时分人为的扩张反而会起到反作用。比方我老家把老城里仅有一个新华书店搬到了3公里外，也完全断了咱们看书的念想
那么有没有再造新中心的或许，有的，可是打造的方式也和大城市的不相同，小县城看什么，一看有没有餐饮、二看有没有儿童玩耍和教育、三看有没有电影院、四看有没有大型的超市、五看有没有要点幼儿园和小学（留意，初中高中什么现已不算了，要看要点都把人送到外地了）
这些关于县城来说便是消费晋级，什么政府在哪里啊，路修到哪里了，百货在哪里都不管用。
以上五个聚合了三个，再配合一个老练的社区，那么有或许成为县城的下一个中心
别的需求着重的是，县城不信任概念，只信任眼见为实。我看过太多自以为是的开发商在开发综合体的时分对待商业只做概念然后张狂的卖住所，最终都被商场打的灰头土脸的
03、县城的楼市只要两种楼盘，一个好卖的和一群难卖的
别的，我发现一个很风趣的闪现，便是县城只要一个一手房
什么意思，不是说一个当地只能有一个一手房开发，而是同一时刻只要最好的那个一手房才干在商场中存活。什么意思，关于县城的住户来说，他们从来不会为寓居而烦恼，家里哪怕生上5个小孩也住的捉襟见肘。可是他们是却期望过上更好的日子
所以假如让他们想要买房，要么就买最好的那个，要么就不买，没有退而求其次的挑选
大树底下寸草不生，这也是县城特别的现象，这是县城惨烈的当地，便是这个城市是不承受第二名的，第二便是没人要的
所以碧桂园的压力其实是来自于这儿，为什么要比他人快，本质上也是来自这儿。县城的购房需求极度单一，人群也极度单一。所以必需求线下极度的极致才干吸引到用户，第二名关于县城来说便是头号输家
所以也正由于如此，县城的楼市没有竞赛，咱们宁可错开推盘节奏也不要竞赛，由于输家会特别的丑陋
这也是许多时分这个城市的楼市没有生机的很重要的原因，也是县城能够孵化出地头蛇的很重要原因
所以这也直接导致县城里破碎的房价系统。春节的时分，我在老家看盘，一个中心区的一手项目，价格是1.4万左右，边上的二手饭，五千。便是这么光秃秃
并且很奇怪的是，这样的定价系统会一向坚持下去，县城里最好的房子三五年里永久1.4万，边上的二手房永久五千。由于本质上他们代表着两类客群，并且只要寓居特点
未来只要这个县城真实意义上融入了大都市城市圈的开展之后，房价才会进入到年均安稳增加的逻辑里，而这样的增加只限于商品房开发的那些产品，那些五千的二手房会被排挤到租借范畴而没有买卖的价值
然后我会和我的小镇青年朋友说，要么不买，要买就买最贵的那个
所以在老家会有一个很风趣的现象，便是一旦有好的项目开盘，你会发现有半个城的人都去了。
小县城的凝聚力是超乎幻想的，在买房这个环节也相同如此。我妈在买自己的那套商品房的时分就和我说了两句话：榜首句，我从来没见过房子是这样买的。第二句，竟然这么多亲属也买在了这儿
04、小镇房价要么很温文要么很震动
县城房价没有泡沫，由于大多不关心也不上心，这并不是什么层次能级的问题，道理很简略，由于县城没有二手房，换句话来说买的房子也不太简略卖掉也没人觉得需求很快卖掉
所以关于泡沫增值这样的出资话术，小镇青年不太信
为什么说很温文，这也是和城市的需求构成的。小镇的购房需求是相对安稳的，并且没有十分清晰的时刻点，都是根据自己的实践需求动身
当然这两年呈现了2个改动，榜首个便是外出斗争的年青人愈加乐意给爸妈买房，由于他们在外现已很少能够照料到白叟了，当然白叟在家吃好喝好也不需求照料，所以关于他们来说表达自己关心的一个很重要的方法便是给他们换一套面子的房子
第二个呢也是外出斗争的年青人，当然这个状况有点特别，或许现已到了成婚的时刻点了，可是又买不起作业当地的房子，那怎么办呢，怎么样让丈母娘觉得自己还有点诚心呢，便是在自己老家买一套房子。
尽管没啥用可是好歹也算证明了自己。许多年青人都这样决议了
那什么时分或许会呈现房价震动呢，也有两种状况，榜首种撤县并市，这种状况现在在城镇化下发作的概率仍是很大的，然后县城的公共配套集中一致的提高
第二种归入某一都市圈范围内人口活动忽然亲近，比方高铁或许高速的注册。当然这样的震动也是短期的，或许小幅提高之后也很快会温文下来
还有，在小镇买房的时刻点也挺重要的，由于商场的不健全，所以许多一手楼盘的定价其实挺随意的，人多了就会涨人少了扣头优惠就比较多，所以假如觉得需求想要，最少错开所谓的顶峰期。
什么顶峰期：比方重要商场开门的时分、返乡顶峰的时分，横竖热烈的时分定价就越会不理性，你买的价格也就会高许多
05、用户看房子就看美化、物业、立面
这根本上是县城产品打造的黄金规律了，这也解说为什么那么多项目都要带上公园、第宅之类的字眼。由于这些元素都是他们之前日子过程中稀缺的
曾经不论是小产权房仍是自建房，室内的空间很大，可是唯一没有社区的概念，而社区内的景象美化是没有的。也便是关于他们来说电视里逛小区这样的日子体会是没有的
这也是为什么绿城物业能够在江浙这么快仿制，根本上都是县城开发商自动去找的啊，由于真的很有用啊
别的为什么立面很重要，由于这是面子的标志啊。县城里的人日常交流的方式便是“我是住哪里哪里。”，他人假如回复说：“哦哦哦，便是那个什么姿态的房子吧。”
这样的愉悦感和显贵感是很强的。为什么法度风格能够在二三线大行其道，由于回忆度高啊，看一眼就和曾经的房子不相同
06、四线没有城市群但有家族群
这是许多深耕四线的开发商的布局战略，他们没有所谓的城市群都市圈的战略，可是却有极强的人脉网络的战略
现在在县城，大部分仍是在沿用部落化的寓居的方式，伴跟着家庭成员的生长，外出作业或许婚姻嫁娶外溢到周边县城，这样的部落化的寓居方式在现在相对松懈但也敬而远之
而关于他们来说，关于房企品牌的认知最大程度就来自亲属之间的饭桌上，所以或许许多人疏忽了，中梁、祥生、碧桂园他们最强的不是在营销，而是无孔不入的地推团队
而他们假如在一个县城中做出口碑，那么周围的四个县城是十分简略去扩展的。所以在他们的地图里，没有大圈可是各种繁星点点的小圈构成了整个公司的地图
至于总部设置在哪里不重要，八成仅仅用来融资和招聘的东西，一辈子不会去那里开发的
07、县城不爱借款，种群信誉系统下的特别融资方式
我小时分的压岁钱，简直都被我妈拿走了，当然奇怪的是，过一阵子后我妈会还给我比最初更多的钱。后来我问我妈把这个钱拿出干嘛了，他说把钱拿去做会了。什么是做会，这是在许多江浙的县城里十分盛行的合作假贷方式。简略和咱们说说
比方说有一个人最近着急用钱，就撮合亲朋好友9个人一同，然后这十个人干嘛呢。一致拿5万，也便是总共45万给那个最着急用钱的人，然后半年后咱们再一致拿5万给第二个人，可是最初拿了45万的，或许就要多给一点利息了，比方5.5万，这样第二个人拿45.5万，然后再半年就有两个人拿5.5，其他人给5万给到第三个人
这样的方式也就确保了最着急用钱的人最早拿到钱，最终拿到钱的人拿到最多的利息，直到每个人拿到一整笔的钱完毕
根本上这种方式利率不高并且快所以很盛行，可是我也会问我妈，那万一有个人中心拿不出钱来怎么办。我妈听了狂笑说，怎么或许拿不出钱来
嗯，这个便是很特别的根据人群构建的信誉系统，用我妈的话来说，咱们都是三代以上都知道的人，咱们都知根知底。假如真的断了，那么这个人在老家完全口碑决裂步履维艰
我问我妈说，那你自己遇到过做会断了的么，我妈摇摇头说，这20多年，整个县城里就断过一次，后来这个人就再也没有在老家出面过
当然更多的人，使用这个方式获得了自己的原始启动资金，然后做了一件什么事生意越来越好就完全发家了。这样的故事我在老家听过许多。最终这些人都会热心做会这种工作，去协助老家的他人
在上海待了久了，每天听到的都是各种融资、假贷的工作，有的时分特别慨叹老家这种用刷脸构建的人与人之间的联系。根本上有人需求钱的时分，县城里不会为钱烦恼，亲朋好友拉拢到一同就处理了。都说一个县城的有凝聚力，其实都是这么久以来沉积下来的共同财物
而这种方式下，大部分买房都不乐意借款，并且哪怕借款也不会十分高的份额。
然后比照特别显着的是，气魄的小镇青年特别喜爱做的一件工作，便是典当自己的房子，典当的钱会干嘛呢，最大笔开支便是自己去开店，不论是线下开个网红店仍是网上开个店，都是如此。
根本上关于花钱的情绪，和一二线城市都是反过来的
08、县城里最共同的两种房地产工业
县城里开展的最好的房地产方式，或许出乎你的预料，便是养老工业
这也是我无意间发现的，我和我的一些发小在一个咖啡馆里聊好天之后我问他去哪里，他说了句：我去见我奶奶。没想到的是，随后他去的是一个养老院
我算是去过上海不同类型的养老院的，在我老家能够看到这样设备齐全软硬件统筹的养老院，说实话满让我意外的。
我打听了一下，竟然一场难求，并且价格都还不廉价
其实细心想想，在县城或许更有孵化养老工业的土壤，县城现在面对最重要的问题便是劳动力的外流
劳动力外流之后，年青集体愈加“火急”的期望自己的老一辈能够有人照料以及过得更好。这种火急程度往往要胜过一二线城市，然后成为硬刚需
别的也说说县城里的商业地产，咱们做房地产的一向都会吐槽万达广场的千人一面，可是你甭说，许多小县城里还真没有。
可是这样的综合体方式却恰恰是当地居民所需求的，由于在他们眼里的消费晋级便是1、用大超市替代菜场；2、用饭馆替代排挡；3、有咖啡馆满意装逼；4、有游乐场满意小孩玩乐。这些构成了小镇居民商业消费的悉数。
所以这样的磕碰会发作一些很风趣的场景
比方厕所还算时尚的配上了这样的烘干机的上方，也会有这样很有当地特色的标语标签。许多时分这便是三四线商业地产的战役，需求就在那里了，就看你愿不乐意去
正是由于这样的供应差，也让许多的山寨品牌有了孵化的空间。可是某种程度上我是支撑这样的山寨，由于究竟处理了商场需求。并且他们的存在也会让更多商业品牌注重这样的商场
别的风趣的一点，小镇的商业的价格能够卖到很高，4万以上都能够被商场承受，但相同死铺也特别多，放在手里一毛钱不值的也有，这些八成是当年被开发商忽悠的冤大头
如假如必定要我对县城楼市做一个总结，我国房地产阅历了这么久的开发周期，仍然有满意的不知道和猎奇呈现在咱们面前。在这一片宽广的土地上，仍然有各种现象在发作。当咱们还未插手之前，一切感知只能算是猜测
我国房地产开发就像一辆长长的高铁进山洞，车头现已驶出看到了未来，车身也相同感知到了方向和微光，而车尾仍然在深邃的山洞里回旋扭转
而四线城市的房地产现在正在阅历的故事。所谓成见，也许是咱们没有经验。想要改动这些成见，唯有需求时刻。
无非是这个时刻是给到你仍是给到他。仅此而已
最终说一句，都说北上广不信任眼泪，我兜了一圈发现，小县城其实也不信任
以上为正文，来自卢俊
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