回忆上半年整个微观经济形势，不论是全球仍是国内经济都遭受较大的压力，国内房地产职业更是在继续不断的方针调控中感受着隆冬，尤其是融资途径的收紧，更是让整个职业面临着从头洗牌。在这样的布景下，宝龙地产俨然成了一众房企里边的一股清流，在8月房企密布发布中期效果之际，宝龙地产用靓丽的中期效果为出资者送出一份大礼，接下来无妨来看看宝龙地产到底有何优异的体现。
一、中期效果靓丽，盈余才能增强财政安全性
8月23日，宝龙地产（HK.1238）发布2019年中期效果。期内，集团录得总收入约122.51亿元人民币（单位下同），较上一年同期上升32.0%；中心盈余18.52亿元，较上一年同期上升50.9%；归母中心盈余约12.45亿元，较上一年同期上升48.9%；董事会宣派到2019年6月30日止六个月中期股息每普通股港币9分，较2018年同期上升约32.4%。
1、中心盈余方针稳定增加
宝龙地产2019年上半年录得毛利47.53亿元，毛利率为38.8%；这一毛利率水平领先于职业均匀值，其原因首要是获益于公司低溢价拿地及高毛利租金收入的支撑，依据商场猜测，宝龙归纳毛利率将在未来数年仍能坚持在30%以上；
别的，集团录得净赢利24.48亿元，较上一年同期上升37.2%，净利率约为20.0%；可见，宝龙地产上半年全体盈余才能坚持一贯质素，坚持稳定增加态势。（如下图）
（数据来历：Wind数据导出）
盈余才能是集团运营功率的体现，在房地产职业，判别公司财政稳定性要点要看净负债率。
2、杠杆下降，财政稳健，危险可控
2019年上半年, 公司净负债率为91.4%, 同比下降10.2个百分点；公司上半年均匀假贷利率为6.24%，较上一年底细微下降0.24个百分点, 近4年均处于附近的水平。跟着公司步入效果收成期, 规划上升后的出售回款应足以支撑公司未来的增加。
3、总财物规划进步，手持现金增加12%，短期无偿债压力
上半年，宝龙地产总财物规划扩展至1421.6亿，同比增加7.7%；手持现金及现金等价物为166.1亿，同比增加12%；一年内短期告贷为125.4亿，现金满足彻底掩盖短期债款，加上上半年未结转收入，短期负债压力低，财政稳健安全性高。
融资本钱继续下降：集团有息负债规划约495.9亿，均匀融资本钱仅6.24%，比较上一年下降0.24个百分点。看的出，集团融资途径多元化扩展促进资金本钱继续下降，一起进步资金运用功率，体现宝龙地产老练的运营办理才能。
全体而言，公司在收入稳健增加的一起取得了净赢利的大幅增加，毛利率领先于职业，且在前期规划扩张之后于本年上半年降负债、低杠杆运作，财政稳定性和安全性进一步进步，这些也进一步凸显了公司强壮的归纳运营实力。
再聚集到未来集团将带来更多赢利增加的合约出售上，本年上半年宝龙地产的出售体现相同不俗。
二、合约出售超预期，优质土储助推未来效果增加
1、上半年合约出售超预期增加，集团上调全年出售方针
回忆历史数据，自2014年出售额打破百亿后，宝龙地产每年均坚持稳步的增加速度，2016年—2018年出售额年复合增加率达52.63%。
到2019年6 月30日，宝龙地产坚持高速增加，累计合同出售金额为人民币292.03亿元，同比增加78.7%，依据克而瑞数据显现，宝龙地产远超TOP50房企45.7%的均匀出售增加率；上半年完结年头定下的全年500亿出售方针的58.4%，相同远超TOP50房企45.7%的均匀效果完结率。
依据高速增加的效果，2019年中期效果发布会上，宝龙地产办理层宣告将全年合同出售方针上调至550亿元，对应34%的年增加率，一起预期未来三年合约出售年均增速将均大于30%。
可见宝龙地产2019年上半年出售加速增加，营收屡创新高，可猜测集团凭仗高效的推盘才能以及随同下半年楼市“金九银十”的热售期降临，未来效果增加确认性增强，值得重视。
房地产职业一贯短期看出售，长时间看土储。土地储备作为房企的另一条生命线，对房地产公司而言至关重要，其数量的多少，质素怎么，都将对公司未来的效果发生根本性的影响。
2、深耕长三角，土储有质增加，可售货值满足
宝龙地产凭仗前瞻性的布局，专心深耕长三角区域，以多元化方法新增土地储备来取得连绵不断的赢利增加。
全体来看，到2019年6月30日，公司土地储备总建筑面积为2437万平方米，对应可售货值约3000亿 ；均匀土地本钱为2701元/平方米，土地成交均价占2019上半年出售均价份额为16.5%，本钱优势杰出，未来赢利空间可期。
土储区域布局来看，集团约73%的土储坐落长三角, 总面积达1773万平方米, 对应可售货值2100亿, 均匀本钱3771每平方米。其间，上海市、浙江省及江苏省土储分别为143万方, 1073万方及557万方, 对应可售货值为154亿, 1205亿及694亿。
新增土地储备方面，2019年上半年，宝龙经过招拍挂、协作等方法，以低溢价率在浙江、江苏等地新增23幅土地，地上计容总面积约311万平方米，总可售货值约467亿元，其间长三角区域土地出资占比为93.5%。
宝龙地产之所以深度布局长三角，实则是看准长三角区域经济增加动力强，人口虹吸效应明显，房地产商场需求也非常旺盛。虽然房地产商场短期面临着方针压力，但关于这些具有经济远景的区域或城市，其房地产商场的长时间价值凸显，因而增加依然具有微弱动力。公司重仓长三角及建造归纳体为主的拿地战略, 产品上有出售增加的高确认性, 下有拿地本钱的低溢价保证，长时间价值突显。
集团近年活跃拓宽拿地规划, 2017, 2018年及2019年上半年新增建筑面积分别为386万平方米, 574万平方米及311万平方米, 对应拿地出售比为2.5倍, 2倍及1.7倍。依据现在超越3000亿的土储总货值作预算, 公司已有满足的条件在2021年到达千亿规划。
作为出资者，关于一家房地产企业的判别，一是取决于公司是否展示中短期内将资源和出资转化为效果的才能，二是这家公司在未来的工业中确认自己方位的才能。而宝龙地产作为职业中名列前茅的商业地产公司，经过多年积储的经历和继续优化商业服务质量，步步为营的坚持这一范畴的竞争力。
三、运营质量继续晋级，商业办理将拆分上市
宝龙商业成立于1993，首要从事商业运营服务及物业办理服务，自2007年起开端向零售商业物业开发商以及业主供给商业运营服务，包含商场研讨定位、租户吸引办理、开幕服务等。截止现在，宝龙地产具有39个购物中心，其间包含3家轻财物运营项目；还有17座酒店，其间9家为国际品牌, 8家为自营。
1、商业收入增加28.1%，运营进步拉动商业继续扩张
宝龙地产商业收入包含：1）租金收入、2）物业办理收入和3）酒店及其他收入等。详细分类收入及增加率概况如下图：
由上图可见，上半年宝龙完成商业收入总额为17.5亿元, 同比上升28.1%。据悉，集团猜测方案于下半年新增开业6家购物中心及1家酒店, 全年总商业收入有望达至36亿, 同比增加20%以上。
期内，宝龙商业运营办理才能不断老练，在致力于全面进步招商质量的一起，加速商业生态晋级，进一步进步商业办理服务质量，完善商业财物办理体系，为商业运营办理继续开展打下坚持根底。
2、商业办理分拆上市，多项利好助推估值重塑
宝龙地产于8月20日发布公告称，因商业地工事务已增加至足以实施独立上市规划，拟分拆宝龙商业办理控股有限公司(下称“宝龙商管”)在港交所独立上市。
宝龙商管在招股书中发表，宝龙商管拟将征集资金用于战略收买和出资其他商业运营服务供货商，晋级数字化信息技术体系及智能运营办理，股权出资以及一般事务用处。
宝龙地产将商业板块分拆独立上市实质上是集团未来长时间开展的布局，详细来看此举将发生多项利好：
首要宝龙商管独立上市将会取得融资资金，关于集团来说一是能够下降净负债率，优化财政结构，进步安全性；二是资金注入将会长时间有利于商业物业优化服务质量，增强职业竞争力；别的，此举还将有助于宝龙商业地产板块的事务开展，关于其后续专业化运作，以及经过资本商场渠道发力等都将会发生活跃的效果。
全体来看，拆分商业板块独立上市的行动，既能够与住所板块发挥协同效应促进集团全体快速开展，又可全面进步宝龙品牌价值，一起体现了宝龙地产面临地产下行周期主动出击，活跃布局的决计；在此房地产职业全面转型之际，作为先入者优势突显，未来开展可期。
四、结语
透过半年效果小考，宝龙地产交出一份优等生的效果，在职业中一路赶超、不断寻求有质量的增加。
在效果发布会上，宝龙说到三年战略方针，预期未来三年合约出售年均增速超30%，租费收入年均增速超25%，酒店运营收入年均增速超15%，出现地产开发、商业运营、多元精进开展格式，坚持高速稳健开展态势。未来，宝龙地产还将进一步完善已有标杆项目的示范效果，进步商业建造办理才能，进步运营效能，进步财物回报率。
夯实效果效果，活跃求变发明更多可能性，完成更稳健的开展。宝龙地产有看头。
