2019年上半年，奔千亿的禹洲地产(HK：06128)给出了一份靓丽的成绩。
8月26日，禹洲地产发布了2019年中期成绩陈述。数据显现，本年上半年，禹洲出售金额为284.74亿元，同比添加约32.47%;出售面积为185.30万平方米，出售均价为15366元/平方米。依照2019年全年670亿元的出售方针测算，禹洲已完结了42.50%。
关于这份成绩，多家组织给出了“好评”，以为禹洲大概率会完结本年出售方针，禹洲地产董事会主席林龙安也在成绩发布会上表明：“为应对下半年杂乱的商场环境，禹洲将加大推货份额，供货到达800亿元，只需50%以上的去化率，就能够完结全年670亿元的方针。”这给投资者再吃下了一颗定心丸。
按计划完结规划增速，仅仅禹洲地产布下的第一步，在“2020年跨进千亿军团”的方针之下，其有必要在年度出售增速不低于49.25%的“快车道”上拼命向前。
高溢价地块增多至毛利率下降
在半年报成绩全体走势不错的情况下，禹洲地产毛利率继续三年下滑的问题，显得恰当“扎眼”。财报显现，2019年上半年，禹洲地产毛利率约为27%，同比下降4.53个百分点，创下前史新低。
对此，林龙安表明：“本年房地产职业的毛利率现已下降到25%，这是一个趋势;别的，一二线城市限价方针严厉，很难有上涨的空间，禹洲的毛利率也将保持25%-30%之间，高于职业均匀水平。”
不过，蓝鲸房产计算发现，与宝龙地产(HK：01238)、年代我国(HK：01233)等规划挨近的房企比较，其毛利率体现的确不太抱负。克而瑞也在一份陈述中指出，禹州地产的毛赢利增速和毛利率均显着低于职业均匀水平。
克而瑞研究中心分析师朱一鸣向蓝鲸房产表明：“禹洲地产的土地储备会集在长三角区域的一二线城市，在现在热门城市限价较严的布景下，对这部分项目的全体推盘节奏和预期毛利率的完结，都有较大影响。”
蓝鲸房产依据其财报测算，2019年上半年，禹洲地产的出售本钱同比上涨34.26%，超越经营收入25.9%的涨幅。这意味着，毛利率的下滑首要是因为出售本钱上涨。
而依据禹洲地产的财报显现，在出售本钱一项中，本钱化利息与土地本钱添加最为显着。数据显现，2019年上半年，禹洲地产新增土地储备均匀楼面价为1.11万元/平方米，同比添加109%。到2019年6月30日，禹洲地产拿地金额已到达141.30亿元，超越2018年全年的80.5亿元。
在加大拿地的一起，其手中的高价地占比也有所进步。例如本年3月21日，安徽合肥拍卖6宗地块，禹洲地产以27.3亿元拿下包河区S1901地块，溢价率121%。4月17日，禹洲二入佛山，以最高限价加配建拿下一宗商住地;5月16日，禹洲地产以5.95亿元竞得成都锦江区一宗宅地，溢价134%。5月17日，再以最高限价46.57亿元竞得杭州拱墅区地块，溢价30%，为了分管危险，禹洲地产将该地块50%的股权出售给宋都演义。
这或也将对禹州地产未来的毛利率发生影响。“本年上半年，禹洲地产的拿地本钱较高，未来有或许对盈余方针发生冲击。”朱一鸣表明。
不过，禹洲地产的净赢利率仍旧保持着优势，本年上半年，其净赢利率保持在16.39%，在上市房企中处于优异水平。林龙安表明：“期望禹洲的中心赢利率未来能够冲刺职业前20名。”
从头“排兵布阵”人事调整一再，加大合作开发权益占比下降
献身赢利、加快拿地背面是禹洲地产对规划的诉求。
林龙安曾表明，2020年禹洲地产要冲击千亿，但是2018年，禹洲地产并没有完结全年600亿元的出售方针。规划压力之下，2019年，禹洲地产显着加大调整力度，从头开始“排兵布阵”。例如，本年6月底，禹洲地产履行总裁蔡明辉离任，许珂接任;7月份，公司首席财政官黄展鸿辞任，邱于赓接任。
为了冲击千亿规划，禹洲地产还在项目的权益占比上做出调整，据禹洲地产首席财政官兼公司秘书邱于赓介绍：“应规划的要求，公司恰当把权益占比调整了一下，上一年大概是70%的水平，本年上半年大概是在60%左右，方针便是先冲过千亿今后，再渐渐进步权益水平。”
而与大部分房企“生长”途径相同的是，禹洲地产的规划扩张之路也伴随着杠杆率的进步。2019年上半年，禹洲地产净负债率上升至72.7%，此外，加权均匀融本钱钱也小幅走高，从6.02%涨至7.47%。邱于赓表明：“现在净负债率的添加在可接受范围内。关于融本钱钱上升，是因为商场利率遍及上升，比方美元债的利率上涨会影响融本钱钱。”
不过，值得一提的是，一般情况下，房企规划的扩张一般伴随着营销、行政等本钱的添加，而2019年上半年，禹洲地产的出售及分销本钱却呈现了下降。
财报显现，2019年上半年，禹洲地产出售及分销本钱为1.8亿元，较2018年同期的1.94亿元下降7.04%。对此，禹洲地产在布告中表明，该数据下降首要是因为集团采取了有用的本钱操控措施，并加大了互联网营销及愈加多元化的出售途径所造成的。
下降出售及分销本钱，禹洲地产有着怎样的经历?邱于赓在成绩会上介绍道：“经过区域深耕的方法，部分费用是能够下降的，特别是管理费用和营销费用都是或许下降的。在职业比较困难的时分，就需要对费用特别重视。”
总裁许珂也弥补道，除了区域深耕这个很重要的战略之外，公司还有几个行动：首先是加大自销团队和自建途径的份额，现在自销占成绩的奉献超越一半，出售费用比第三方署理公司更低，包含自建途径这个本钱也会更低。别的，操控好人均产出很重要，现在禹洲的人均产出规划也在不断地进步。
多年来，禹洲地产一向寻求“规划”、“赢利”、“危险”三驾马车的平衡，这造就了禹洲地产曩昔多年来稳健开展的局势。现在，当规划成为优先的诉求，禹洲地产将经过何种方法来平衡这三驾马车?蓝鲸房产将继续重视。
