前语：
近来，一则“南京空港，S7天荟启航”的广告刷屏了房叔的“朋友圈”。有知情人士称“这个坐落溧水空港会议小镇的大型综合体项目，本年上演了一出咸鱼翻身的好戏。原本认为没那么多人重视，成果前期房子全卖完了！”
溧水空港小镇在哪里？打出的S7轨交配套与公办南外的“双剑合璧”真有那么大的魅力？为何那些从前被南京人忘记的“边际板块”，现在却逆市上扬，杀出了一片天？
带着疑问，房叔梳理了一下南京“S最初”的多条城际轨道交通建造进展，发现背面其实是一个已持续运营多年的、巨大的“南京刚需外溢地图”。
关于这个辐射面更为广阔的“泛南京圈”房地产商场，咱们或许能够称之为“S轨交掩盖年代下的都市圈刚需解救方案”。
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大南京的房价，最近又蹭蹭地涨了。
2019年8月15日，国家统计局发布全国70大中城市7月份的房价指数，二线城市产品房价格（包含一二手）团体“涨声一片”。其间，南京新房价格环比涨1.2%，接连上涨5个月，创下自2018年11月以来的新高，房价同比则上涨5.7%，创下两年来新高。
“从本年6月新房价格环比上涨0.1%，到7月份的1.2%，南京房价涨幅一个月内上升了1.1%，排名全国首位。”
有业内人士表明，南京房价涨幅“不小心”领跑全国，再次体现出“房住不炒”严峻调控之下，二线城市比较一线城市的抗跌性更强。一起也意味着一个现实：
“在一线城市人口、资源等要素趋于饱满的情况下，二线城市正成为中国经济的强壮引擎。特别近年在人口盈利方针、土地财务等多重要素影响下，二线城市的房地产商场依然一路高歌猛进，成为本轮房价上涨的中心推动力。”
眼看新一轮房价上涨潮现已袭来，那些被逼越退越远，可手里还紧紧攥着百万总价预算的南京刚需人群，他们还有被解救的期望吗？
答案，在理论上是有的。比方，沿着8条城际轨道交通“拓荒”的都市圈八大新战场。
不为人知的是，或许是早已“意料”到多年后的房价上涨趋势，南京规划部分早在2013年编制出炉的《南京城际轨道交通规划》中，就一口气会集规划了8条S最初的城际线（后将机场线从宁高城际独自拆分出来，变为9条城际线）。然后用“白纸作画”的操盘方法，让一系列规划建造中的各种新城、小镇、副城新市区等纷繁“抱大腿”，它们的“抱腿”轨交线路详细散布为：
正方新城（均价1.9-2.3万）抱腿S1线（机场轻轨），代表楼盘：绿洲抱负城、远洋山水
S1线：原宁高城际一期，之后独自拆分为S1线。由南京南站至禄口机场，全长37.3公里。原宁高二期改为S9线。
江宁滨江（新地王或许“打破2万”）抱腿S2线（宁马城际），代表楼盘：鲁能硅谷第宅
S2线：由南京铜井站至安徽马鞍山市区，全长约30公里。现在处于预可行性研究比选阶段。
桥林新城（暂未入市）抱腿S3线（宁和城际），代表楼盘：暂无
S3线：由南京南站至安徽和县，全长46.5公里。现在一期现已通车，与大胜关高铁绑缚过江，二期规划待建。
汊河新城（均价9千-1万）抱腿S4线（宁滁城际），代表楼盘：新江北孔雀城
S4线：由南京北站至安徽滁州市区，全长54.7公里。一期已于2018年12月30日开工，二期于2019年4月29日可研陈述获批，方案2022年通车。
龙潭新城（均价1.7万）抱腿S5线（宁扬城际），代表楼盘：中骏东原璟阅
S5线：由南京经天路至扬州市区，全长58.71公里，现在已上报发改委，处于预备待建阶段。
汤山新城（均价2万）抱腿S6线（宁句城际），代表楼盘：碧桂园汤山源著、汤山玉兰第宅
S6线：由南京马群纽带至句容市区，全长约43公里。已于2018年12月21日开工，方案2023年投入试运营。
溧水空港新城（均价1.1万）抱腿S7线（宁溧城际），代表楼盘：银城孔雀城荟见未来、天荟
S7线：由南京禄口机场至溧水区，全长30.16公里，已建成通车。
六合副城（均价1.5万）抱腿S8线（宁天城际），代表楼盘：保利荣盛合悦，冠城大通蓝郡
S8线：一期已建成通车，从南京泰山新村站至六合区金牛湖，全长45.2公里。二期待建，估量北延至安徽天长市区，全长25公里。
高淳副城（均价1.2-1.6万）抱腿S9线（宁高城际），代表楼盘：高淳雅园、固城湖金茂逸墅
S9线：由翔宇路南站至高淳老城区，全长52.42公里，已建成通车。
需求特别注意的是，S1机场线沿途通过的正方新城均价最高已卖到2.3假如平，近邻的禄口空港新城也预备全线“破2”。S6宁句城际沿线的汤山新城也全线站稳2万大关，所以上述板块严格来说，现已开端向改进阶段开展。只能牵强当选本轮“都市圈刚需解救方案”名单中，合适预算总价在200万左右的“中高端刚需”。
至此，南京简直一切剩余的“1字头”刚需板块，首要会集在S2-S9这八条城际轨交的沿线区域。其间，坐落汊河新区的新江北孔雀城售价低至9000元/㎡，堪称是“都市圈板块中的抽水机。”
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龙生九子，各有不同。当南京S号轨交九线连续会聚，也意味着未来3-5年内，南京市区外溢的大批刚需人群将大多“退守”都市圈范围内，进入通勤时刻较长的城际（主城-卫星城）日子年代。
据悉，南京市轨交线网规划现在由城市轨道交通（16条）与城际轨道交通（9条）一起组成，线路总路程将在2030年打破1000公里。
城际轨交线路的建造，势必将添加南京作为都市圈头部城市的位置。不过，由于大都城际轨交跨过宁镇扬、以及苏皖两地的行政区划，需求两个乃至多个城市和谐对接。有的线路选用先建筑南京市区部分，预留未来对接条件的建造方法。
这也意味着，大大都的城际轨交都将至少分为两期建造，一期建成后暂时是“断头路”。但，也有少量像S6宁句城际这样不分期，一次性全线贯通的线路。
值得一提的是，南京一切S最初的地铁线路，其实是打着“建筑城际铁路”的名义便利批阅的，专门为南京都市圈建筑的通勤地铁专线。作为南京地铁的补充队伍，带动周边多个远郊卫星城的土地开展与增值。
“都市圈楼盘是否合适出手，要详细问题详细分析。一般来说，能够恰当捡漏。但在或许存在的商场动摇面前，其抗危险才能必定不如南京市区。”有业内人士指出。
尽管听上去略残暴，但对囊中羞涩的广阔年青刚需客来说，“这好像已是仅有的出路。”
“为什么选来选去，百万以内只剩余都市圈的楼盘能够挑选了？”
归根到底，在很多人眼里，这一切仍是房价按捺不住的过快上涨惹的祸。“南京现在在对年青人的友爱程度上底子就不像是一个二线城市”。
假如一定要说得再直白点，是由于南京多年以来神一般的房价。比方，在“史上最强调控”的连环重拳下，反而能够持续坚持“逆市喊涨”。乃至有的板块，喊涨的动静有些明火执仗，但又振振有词。
所以今日，不管你供认与否，南京主城区的房价队伍格式现已发生巨变：河西中部的待售一手新盘跃跃欲试想破6-7万，鼓楼滨江现已悄然卖到4.5-4.8万，仙林湖的小高层卖到3.4万，低密度平墅产品更是咋舌，均价卖到3.7-4.2万。
另一头，就连曩昔的传统房价凹地也是“涨动静起来”：燕子矶新城与城北迈皋桥双双喊出“打破4万”，城南地王盘放风卖到“毛坯4-4.5万”，在气势上力压鱼嘴商务区的3.9万。“现实上，仙林和城南是本年最快撕裂3万限价红线的板块。”
至于2-3万区间的主力阵营，好像只剩余麒麟科技城、紫东中心区（青龙小镇）、青龙山新城、上秦淮等少量板块，以及被严峻限价在3万以内的江北新区了。
“南京的1字头板块，真是越来越难寻找了。”房叔的好朋友刀爷拿着手中的USB电风扇，轻轻地吹起了自己的刘海：“原本想买禄口的，现在看一堆新盘囤着预备破2万，估量立刻也买不起了。”
“南京房价涨幅的速度，远高于年青人薪酬增加的速度。还没上车的刚需人群，只能退守郊外，可挑选的置业区域越来越远。终究才渐渐发现，就剩余依托城际轻轨的都市圈对他们打开怀抱了。”
这，便是2016年后，刚需全线被逐出南京主城之痛。个中的无法、心酸又有谁人知？不过好在，也有部分卫星城板块，秉承自立自强的风格。活跃引进一系列优质教育、商业配套资源，尽量看护年青刚需终究的庄严。
最典型的比方，回到本文最初的溧水空港新城（会议小镇）。自从上一年11月传出“南外进驻溧水”小道消息后，地方政府一向活跃推动南外落户。功夫不负有心人，本年3月底，公办南外仙林分校与溧水经济开发区达到协作办学结构协议，正式签约入驻空港会议小镇。这无疑给区域在售新盘吃了一颗定心丸。
所以，咱们也都看到了：从无人问津到一夜翻身，那个银城孔雀城荟见未来很快成为爆款产品。加上S7宁溧城际轨交与1万出面的合理均价，“首期房源分分钟清了盘”。
身在“市郊”的土地上，假如一时半会儿暂时引进不了具有说服力的优质配套咋办？或许更多规划利好需求时刻推动。别急，也有挑选按兵不动、引而不发的，比方桥林新城。
据相关材料显现，现在桥林人口约4.7万人。未来还需导入超越30万的人口。若以每户5人核算，区域内至少拥有约6万套的房源需求。依据桥林新城总体规划（2015-2030年）规划，板块居住用地面积约为1122.9公顷，供给相对足够。但，好像长时间被人忘记的桥林最新出让的“面粉”价格也并不廉价，较前期出现水涨船高之势。
本年6月18日，桥林G30地块出让。招引美的、万科、保利、雅居乐、金地、弘阳、银城、正荣、大悦城、华宇、东原、世茂、龙湖、碧桂园、淮安水利等19家开发商参加竞拍。终究，被江苏水利房地产开发有限公司以总价21.8亿斩获，触及最高楼面限价12296元/㎡，自我克制租借住房面积2200㎡，溢价率44.37%。
“太张狂了！是不是意味着桥林新城未来入市后很快要突破2万大关？”有业内人士不无忧虑地表明。“作为一个卫星城，是不是涨得有点太快了？”
值得注意的是，桥林G30地块南侧为桥林G26地块，楼面价仅为7456元/㎡。现在在该地块上建造的康居长桥郡，将由浦口经济开发区全体回购，回购核算均价16000元/㎡。回购后，由浦口经济开发区定向销售给契合条件的桥林先进制造业基地工业人才。
“桥林卖到1.6万-1.7万，仍是比较合理的。”该业内人士指出：“该区域现在以安顿房为主，均价只要7000元/㎡-1.3万元/㎡。此前S3宁和城际通车，也没有让房价攀升。相反，由于各项配套长时间没有开释利好，二手房价反而有过一段时刻的回落。”
“受南京主城辐射越弱的区域，房地产的增值速度越有限。”所以，咱们需求有敏锐的研判力，更要在下手前理性分析，擦亮双眼。由于，不是每个远郊卫星城都会涨，也或许下一秒就跌。关键是，还要看支撑它的资源多不多，有没有按期实现的底气。
购房需谨慎，特别都市圈。总归，需求更多品牌房企、高起点的规划手笔、多地的城建齐头并进，一起看护南京底层刚需“终究的阵地”。
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