克而瑞研讨中心 朱一鸣、汪慧
【出售增加出现疲软，方针完成率缺乏三成】到2019年6月30日，朗诗出品签约出售额为114.8亿元，同比削减29.8%，方针完成率缺乏三成。在商场下行、职业竞赛、方针束缚、战略调整等内外部多重压力下，朗诗成绩增加疲弱，400亿门槛难迈，下半年面对较大的成绩压力。
【正式进入大湾区布局，项目会集于二线城市】4月朗诗收买中山南朗镇项目，正式进入粤港澳大湾区，布局区域结构愈加完善，在方针利好下，有利于共享商场增加盈余。到陈述期末，持有权益项目总建面为1053.21万平方米，增加幅度不大，以轻财物储藏为主，均匀权益缺乏30%，布局会集在二线城市，成都、杭州、南京、姑苏为要点布局城市，土储占比较高，或许面对商场会集性危险，影响成绩的安稳性。
【盈余才能继续走高，净利率进步至22%】上半年，获益于代建事务及合联营公司开发项目的高毛利率，朗诗毛利率与2018年同期根本保持安稳，净利率进步3.8个百分点至22%，高于职业均匀净利率水平，盈余才能继续走高。
【现金短债比超2倍，净负债率保持在较低水平】到陈述期末，朗诗的现金短债比为2.3倍，坐落职业高位，流动性足够。并且在轻财物形式下，杠杆需求较低，净负债率为50.4%，低于职业均匀水平，杰出的流动性及较低的杠杆率有利于操控债款危险和流动性危险。
【二次更名，聚集绿色科技地产事务】5月，朗诗调整战略布局，剥离长租公寓事务等非地产开发相关事务。为凸显及匹配公司聚集绿色地产中心事务，更好地反映事务的新开展战略，8月19日朗诗再度发布更名布告，公司英文名将由“Landsea Green Group Co.，Ltd.”更改为“Landsea Green Properties Co.，Ltd.”，并采用“朗诗绿色地产有限公司”为公司的中文第二称号，以替代其现有中文第二称号“朗诗绿色集团有限公司。这是朗诗2018年以来的第2次更名，从2018年“去地产”到本年“回归中心主业”，朗诗阅历了一段较长的战略调整期，此次事务剥离及二次更名，朗诗能否如愿完成在绿色科技地产开发事务的打破，翻开企业开展新局面，有待张望。
出售：方针完成率缺乏三成，
规划逐渐掉队
到2019年6月30日，朗诗出品签约出售额为114.8亿元，签约出售面积为69.3万平方米，别离同比削减29.8%、11.5%。依据年头2018年度成绩发布会，朗诗估计2019年出售将超400亿元，若按400亿方针出售核算，朗诗上半年的完成率缺乏三成，且离TOP100房企的均匀完成率46.2%还有适当的间隔，成绩增加连续了疲弱走势。朗诗将其原因归结为两方面：一是土地商场高企，拓宽量缺乏，对成绩增加产生了必定的阻力；二是存量土地收并购项目开发周期长、难度大，周转速度怠慢。
2016至今，朗诗的出售规划逐渐掉队，规划增速连续低于TOP100房企均值，2018年方针完成率也仅到达83%，增加率仅为19%。依据克而瑞榜单，2016年朗诗位居第53位，随后排名连续下滑，2017、2018年别离排在第66、68位，本年上半年现已掉至第80位。当时，职业增速放缓，职业会集度不断上升，规划优势房企显着在拿地、融资、人才等方面更具竞赛力，而中斗室企受商场调整、方针调控等要素的影响更大。在这样环境下，朗诗面对着商场下行、职业竞赛、方针束缚、战略调整等内外部多重压力，给增加空间带来了适当的应战。下半年，将是朗诗冲刺成绩的关键时期，加速周转，合理组织项目的推盘方案、推进去化使命的完成是要点使命。
成绩出售结构上，朗诗权益项目的签约出售总计69.2亿元，占到朗诗出品签约出售额的60.3%。权益项目签约出售额中，国内商场奉献占比72.1%，其间，二线城市作为主力方针商场，奉献率从2018年75.5%降到56.3%；三四线城市奉献占比有所进步，为14.7%；一线城市首要触及上海项目，仅占到1%；其他比例则来自美国城市，总计19.3亿元，占比27.9%。近年来，国外商场的拓宽，成为朗诗成绩的重要弥补。期内，朗诗更是成功收买PinnacleWestHomes公司，进一步稳固本身在美国当地商场的竞赛优势。
单城市来看，二线城市中，成都和姑苏仍然为要点城市，占比别离到达17.6%、11.5%，重庆商场也开端突显，奉献率到达8.4%，而杭州、南京城市成绩占比大幅滑落；三四线城市中，宜兴的商场体现较为亮眼，奉献度达9.3%。全体上，从能级散布来看，商场有向三四线城市搬运的趋向，单城市方面，受供货或商场影响，部分要点城市成绩奉献有限，主力商场有所调整。
出资布局：收买中山南朗镇项目，
正式布局大湾区
上半年，朗诗在境内外共获取16个项目，我国境内有8个，首要散布在北京、上海、西安、无锡等城市，境外也有8个，首要坐落美国凤凰城、钱德勒等城市。16个项目傍边，开发出售型物业占13个，包含11个权益项目和2个代建项目，别的3个为收益性物业。新增开发出售型物业可售面积为57.32万平方米，其间权益项目新增建面61.35万平方米，可售面积达51.08万平方米。
值得一提的是，本年4月朗诗收买中山南朗镇项目，正式进入粤港澳大湾区。在方针利好下，朗诗抓住机遇参加布局大湾区，有利于完善布局结构，共享商场增加盈余，带动成绩增加。作为大湾区的新进入者，朗诗的竞赛力仍是在于打造产品差异化，充分发挥“绿色+科技”的优势，供给与当地气候条件、顾客需求契合度更高产品，赢得商场比例。
土地储藏：以轻财物储藏为主，
布局会集在二线城市
到2019年6月30日，朗诗项目储藏总建面达1658.97万平方米，除掉34个代建项目，总计建面605.76万平方米，其他为持有权益项目，合计79个，总建面为1053.21万平方米，其间46个为收并购或协作开发项目。按权益核算，朗诗应占项目储藏建面为486.71万平方米，全体均匀权益占比29.3%，其间，应占可售面积为164.61万平方米，估计权益可售货值可达339.5亿元。
全体来说，朗诗轻财物储藏特征显着，首要以代建和小股操盘形式为主。这样的开展形式一方面有助于缓解拿地本钱压力，加速扩张速度，另一方面能够经过品牌、技能、开发管理才能输出，多元化获取收益，进步本身的盈余才能。可是，显着从规划扩张的视点来看，成效并不显着。商场承受度和品牌认可度决议了朗诗是否能继续走下去，未来，朗诗势必要要点打造差异化竞赛优势和品牌效应。
土储布局上，持有权益项目总建面中944.01万平米坐落国内城市，其他109.2万平方米散布在美国城市。从国内城市能级结构来看，朗诗在二线城市会集布局的特征较为显着，持有权益项目建面785.71万平方米，占国内持有权益项目总建面83.2%，其间，成都、杭州、南京、姑苏仍为要点布局的二线城市；此外，持有权益项目在一线城市首要会集在上海，建面占比达4%；三四线城市的布局近年来有所增加，占到12.8%。从产品去化视点来说，朗诗布局应更倾向一二线城市，首要原因在于绿色科技产品在城市、项目和客群推行中具有必定的局限性，一般会集于中高端项目，一二线城市的城市开展水平、房价及消费水平都较高，对产品的需求和承受度也较高。可是从另一角来说，一二线城市遭到方针调控的力度较大，朗诗也面对着较高的方针性危险，此外，朗诗的城市布局并不广，商场的会集性较高，不利于涣散商场危险，成绩的安稳性易受影响。
盈余才能：净利率继续走高达22%，
高于职业均匀水平
到2019年6月30日，朗诗营收20.91亿元，同比增加3.6%，其间，物业出售收入为17.5亿元。上半年，完成毛赢利5.41亿元，同比上升约4.7%；净赢利达4.61亿元，相较2018年上半年进步25%。期内，得益于合联营公司本期交给的开发项目毛利率较高，全体毛利率到达25.9%，较2018年同期上升0.3个百分点，根本保持安稳；净利率进步3.8个百分点至22%，高于职业均匀水平，盈余才能有所进步。
债款情况：现金流足够，
净负债率操控在较低水平
上半年，朗诗成功发行了2022年到期的2亿美元绿色优先债券，利率为10.5%，并活跃进行REITs等财物证券化融资，扩展资金来源途径。别的，朗诗还与江苏银行、中建投信任签定战略协作协议，取得大额授信，为下半年开展供给了足够的资金保证。期内，加权均匀告贷利率达7.7%，较2018年略有上升。从2016-2018年，朗诗的加权均匀假贷本钱均高于职业均匀水平，朗诗在融资方面的问题首要仍是在于规划偏低，影响发债评级。
到2019年6月30日，朗诗总有息负债达75.5亿元，较2018年底上涨7.4%；其间，短期债款为21.3亿元，占比28.2%，长期债款为54.2亿元，占比71.8%，长短债款比为2.5倍，债款到期结构组织愈加均衡合理，有利于涣散债款归还压力。
陈述期末，朗诗持有现金流49.6亿元，现金短债比为2.3倍，流动性足够，短期偿债担负较小；净负债率达50.4%（扣除受限制现金），较2018年底稍有进步，但保持在职业较低水平。净负债率较小的原因首要仍是根据轻财物形式下，杠杆需求较低。
运营战略：剥离非地产开发相关事务，
聚集绿色科技地产事务
本年5月，朗诗发布布告，调整战略布局，将处于亏本阶段的长租公寓事务以及包含供给物业管理、建筑设计、园林绿化景象等非地产开发相关事务剥离至控股集团，透过精简事务聚集绿色科技地产开发中心事务，开释差异化产品中心才能之溢价空间，进步股东价值。
事务的剥离关于朗诗来说，也是一次事务思路的从头整理，自2014年转型以来，朗诗的开展成效不尽人意。剥离之后的朗诗，事务精简，聚集点明晰，开展的思路和用力点也愈加明晰化，为企业开展发明了更有利的环境。一方面，相关亏本及非地产事务的投入与产出功率并不如预期，在财务报表中直接作用到成绩体现，影响到估值，剥离之后长租公寓等亏本事务不再并表，能够改进表内成绩体现，进步企业估值和资本商场认可度，利于企业融资；另一方面，回归主业，能够会集资源打造绿色地产差异化产品，更有助于构成产品的质量优势和赢利优势，在房地产商场获取收益。
为凸显及匹配公司聚集绿色地产中心事务，更好地反映事务的新开展战略，8月19日朗诗发布布告宣告，将公司英文称号由“LandseaGreenGroupCo.，Ltd.”更改为“LandseaGreenPropertiesCo.，Ltd.”，并采用“朗诗绿色地产有限公司”为公司的中文第二称号，以替代其现有中文第二称号“朗诗绿色集团有限公司”。这也是2018年以来第2次更名，从2018年“去地产”到本年“回归中心主业”，朗诗阅历了较长一段战略调整期。此次事务剥离及二次更名，朗诗能否如愿完成在绿色科技地产开发事务的打破，翻开企业开展新局面，有待张望。
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